Quyết định số 93/2024/QĐ-UBND Quy định một số yếu tố ước tính doanh thu phát triển, chi phí phát triển của thửa đất, khu đất cần định giá theo phương pháp thặng dư và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong xác định giá đất cụ thể trên địa bàn tỉnh Bình Định

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Điều 5. Điều khoản thi hành 1. Quyết định này có hiệu lực thi hành kể từ ngày 05 tháng 01 năm 2025. 2. Trường hợp phương án giá đất chưa trình UBND cấp có thẩm quyền quyết định thì căn cứ Quyết định này để thực hiện xác định giá đất cụ thể. 3. Trường hợp thời gian bán hàng, thời điểm bắt đầu bán hàng, kinh doanh sản phẩm, dịch vụ; thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng có quy định trong chủ trương đầu tư hoặc hồ sơ mời thầu thực hiện dự án đầu tư hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư thì căn cứ quy định đó để ước tính doanh thu phát triển và chi phí phát triển của dự án. Trường hợp trong các văn bản về chủ trương đầu tư hoặc hồ sơ mời thầu thực hiện dự án đầu tư hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư không có quy định thời gian bán hàng, thời điểm bắt đầu bán hàng, kinh doanh sản phẩm, dịch vụ; thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng thì căn cứ quy định tại Quyết định này để ước tính doanh thu phát triển và chi phí phát triển của dự án. 4. Đối với khu đất dự án có mục đích sử dụng đất hỗn hợp thì tổ chức tư vấn định giá đất sử dụng các yếu tố tương ứng với từng mục đích được quy định tại các phụ lục của Quyết định này để xác định giá đất. Trường hợp dự án có tính đặc thù hoặc có quy mô diện tích lớn, đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, tạo động lực phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh thì tổ chức tư vấn xác định giá đất đề xuất tỷ lệ (%) các yếu tố tương ứng cho phù hợp để xác định giá đất, báo cáo Hội đồng thẩm định giá đất xem xét, quyết định. 5. Trong quá trình triển khai thực hiện Quyết định này, căn cứ tình hình thực tế nếu có vướng mắc về xác định giá đất dự án hoặc văn bản quy phạm pháp luật cấp trên mới ban hành có liên quan, Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với Sở Tài chính và các cơ quan, đơn vị có liên quan rà soát, báo cáo đề xuất UBND tỉnh sửa đổi, bổ sung cho phù hợp. 6. Chánh Văn phòng Ủy ban nhân dân tỉnh; Chủ tịch Hội đồng thẩm định giá các cấp; Giám đốc các Sở: Tài chính, Tài nguyên và Môi trường, Xây dựng, Kế hoạch và Đầu tư, Tư pháp, Công Thương, Du lịch; Cục trưởng Cục Thuế; Chủ tịch UBND các huyện, thị xã, thành phố; Thủ trưởng các sở, ban, ngành và các tổ chức, cá nhân có liên quan chịu trách nhiệm thi hành Quyết định này./. Nơi nhận: Bộ Tài nguyên và Môi trường; Cục Kiểm tra VBQPPL (Bộ TP); Thường trực Tỉnh ủy: Thường trực HĐND tỉnh; Ủy ban MTTQVN tỉnh; Đoàn ĐB Quốc hội tỉnh; CT, các PCT UBND tỉnh; LĐ + CV VP UBND tỉnh; Trung tâm TH-CB: TM. ỦY BAN NHÂN DÂN KT. CHỦ TỊCH PHÓ CHỦ TỊCH (Đã ký) Nguyễn Tuấn Thanh Phụ lục số 01 Một số yếu tố ước tính doanh thu phát triển, chi phát triển của thửa đất, khu đất thực hiện dự án chung cư, khu nhà ở cao tầng (Kèm theo Quyết định số 93/2024/QĐ-UBND ngày 26/12/2024 của UBND tỉnh Bình Định) I. Một số yếu tố ước tính chi phí phát triển 1. Thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng a) Dự án có quy mô dưới 600 căn hộ Thời gian xây dựng công trình nhà chung cư, khu nhà ở cao tầng: 02 năm kể từ ngày được giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Tiến độ đầu tư xây dựng công trình chung cư, khu nhà ở cao tầng: năm thứ nhất 50%; năm thứ hai 50%. b) Dự án có quy mô từ 600 căn hộ đến dưới 1.200 căn hộ; Thời gian xây dựng công trình nhà chung cư, khu nhà ở cao tầng: 03 năm kể từ ngày được giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Tiến độ đầu tư xây dựng công trình chung cư, khu nhà ở cao tầng: năm thứ nhất 30%; năm thứ hai 40%; năm thứ ba 30%. c) Dự án có quy mô từ 1.200 căn hộ trở lên. Thời gian xây dựng công trình nhà chung cư, khu nhà ở cao tầng: 03 năm kể từ ngày được giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Tiến độ đầu tư xây dựng công trình chung cư, khu nhà ở cao tầng: năm thứ nhất 30%; năm thứ hai 30%; năm thứ ba 40%. 2. Chi phí kinh doanh a) Chi phí tiếp thị, quảng cáo, bán hàng: bằng 05% doanh thu (chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng). b) Chi phí quản lý vận hành: bằng 05% doanh thu (chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng). 3. Chi phí lãi vay, lợi nhuận nhà đầu tư (đã tính đến vốn sở hữu và rủi ro trong kinh doanh): bằng 15% (tổng chi phí đầu tư xây dựng; chi phí kinh doanh và giá trị quyền sử dụng đất). II. Một số yếu tố ước tính doanh thu phát triển 1. Thời gian bán hàng, thời điểm bắt đầu bán hàng và tỷ lệ bán hàng a) Dự án có quy mô dưới 600 căn hộ: Thời gian bán hàng trong 02 năm; Thời điểm bán hàng tính từ năm thứ 1; Tỷ lệ bán hàng: năm thứ nhất 40%; năm thứ hai 60%. b) Dự án có quy mô từ 600 căn hộ đến dưới 1.200 căn hộ: Thời gian bán hàng trong 03 năm; Thời điểm bán hàng tính từ năm thứ 1; Tỷ lệ bán hàng: năm thứ nhất 30%; năm thứ hai 40%; năm thứ ba 30%. c) Dự án có quy mô từ 1.200 căn hộ trở lên. Thời gian bán hàng trong 03 năm; Thời điểm bán hàng tính từ năm thứ 1; Tỷ lệ bán hàng: năm thứ nhất 30%; năm thứ hai 30%; năm thứ ba 40%. 3. Tỷ lệ lắp đầy (tính trên diện tích sàn kinh doanh) a) Dự án có quy mô dưới 600 căn hộ: Tỷ lệ lấp đầy công trình hạ tầng xã hội có kinh doanh (trừ công trình thương mại, dịch vụ và bãi đỗ xe): năm thứ nhất 0%; năm thứ hai 0%; năm thứ ba 60%; năm thứ tư đến hết thời gian thực hiện dự án 80%. Tỷ lệ lấp đầy công trình thương mại, dịch vụ và bãi đỗ xe: năm thứ nhất 0%; năm thứ hai 0%; năm thứ ba 50%; năm thứ tư 60%; năm thứ năm đến hết thời gian thực hiện dự án 70%. b) Dự án có quy mô từ 600 căn hộ đến dưới 1.200 căn hộ: Tỷ lệ lấp đầy công trình hạ tầng xã hội có kinh doanh (trừ công trình thương mại, dịch vụ và bãi đỗ xe): năm thứ nhất 0%; năm thứ hai 0%; năm thứ ba 0%; năm thứ tư 60%; năm thứ năm đến hết thời gian thực hiện dự án 80%. Tỷ lệ lấp đầy công trình thương mại, dịch vụ và bãi đỗ xe: năm thứ nhất 0%; năm thứ hai 0%; năm thứ ba 0%; năm thứ tư 50%; năm thứ năm 60%; năm thứ sáu đến hết thời gian thực hiện dự án 70%. c) Dự án có quy mô từ 1.200 căn hộ trở lên. Tỷ lệ lấp đầy công trình hạ tầng xã hội có kinh doanh (trừ công trình thương mại, dịch vụ và bãi đỗ xe): năm thứ nhất 0%; năm thứ hai 0%; năm thứ ba 0%; năm thứ tư 60%; năm thứ năm đến hết thời gian thực hiện dự án 80%. Tỷ lệ lấp đầy công trình thương mại, dịch vụ và bãi đỗ xe: năm thứ nhất 0%; năm thứ hai 0%; năm thứ ba 0%; năm thứ tư 50%; năm thứ năm 60%; năm thứ sáu đến hết thời gian thực hiện dự án 70%. Phụ lục số 02 Một số yếu tố ước tính doanh thu phát triển, chi phí phát triển của thừa đất, khu đất thực hiện dự án nhà ở liền kế và biệt thự (Kèm theo Quyết định số 93/2024/QĐ-UBND ngày 26/12/2024 của UBND tỉnh Bình Định) I. Một số yếu tố ước tính chi phí phát triển 1. Thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng a) Dự án có quy mô diện tích dưới 10ha Thời gian xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật: 02 năm kể từ ngày được giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Tiến độ đầu tư xây dựng công trình: năm thứ nhất 60%; năm thứ hai 40%. Thời gian xây dựng nhà ở và công trình: 02 năm kể từ ngày được giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Tiến độ đầu tư xây dựng nhà ở và công trình: năm thứ nhất 30%; năm thứ hai 70%. b) Dự án có quy mô diện tích từ 10ha đến dưới 20ha Thời gian xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật: 02 năm kể từ ngày được giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Tiến độ đầu tư xây dựng công trình: năm thứ nhất 60%; năm thứ hai 40%. Thời gian xây dựng nhà ở và công trình: 03 năm kể từ ngày được giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Tiến độ đầu tư xây dựng nhà ở và công trình: năm thứ nhất 20%; năm thứ hai 40%; năm thứ ba 40%. c) Dự án có quy mô diện tích từ 20ha đến dưới 50ha Thời gian xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật: 03 năm kể từ ngày được giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Tiến độ đầu tư xây dựng công trình: năm thứ nhất 40%; năm thứ hai 40%; năm thứ ba 20%. Thời gian xây dựng nhà ở và công trình: 04 năm kể từ ngày được giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Tiến độ đầu tư xây dựng nhà ở và công trình: năm thứ nhất 25%; năm thứ hai 25%; năm thứ ba 25%; năm thứ tư 25%. d) Dự án có quy mô diện tích từ 50ha trở lên Thời gian xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật: 03 năm kể từ ngày được giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Tiến độ đầu tư xây dựng công trình: năm thứ nhất 30%; năm thứ hai 40%; năm thứ ba 30%. Thời gian xây dựng nhà ở và công trình: 05 năm kể từ ngày được giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Tiến độ đầu tư xây dựng nhà ở và công trình: năm thứ nhất 20%; năm thứ hai 20%; năm thứ ba 20%; năm thứ tư 20%; năm thứ năm 20%. 2. Chi phí kinh doanh a) Chi phí tiếp thị, quảng cáo, bán hàng: bằng 05% doanh thu (chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng). b) Chi phí quản lý vận hành: bằng 05% doanh thu (chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng). 3. Chi phí lãi vay, lợi nhuận nhà đầu tư (đã tính đến vốn sở hữu và rủi ro trong kinh doanh): bằng 15% (tổng chi phí đầu tư xây dựng; chi phí kinh doanh và giá trị quyền sử dụng đất). II. Một số yếu tố ước tính doanh thu phát triển 1. Thời gian bán hàng, thời điểm bắt đầu bán hàng và tỷ lệ bán hàng a) Dự án có quy mô diện tích dưới 10ha: Thời gian bán hàng trong 02 năm; Thời điểm bắt đầu bán hàng tính từ năm thứ hai; Tỷ lệ bán hàng: năm thứ nhất 0%; năm thứ hai 50%; năm thứ ba 50%. b) Dự án có quy mô diện tích từ 10ha đến dưới 20ha: Thời gian bán hàng trong 03 năm; Thời điểm bắt đầu bán hàng tính từ năm thứ hai; Tỷ lệ bán hàng: năm thứ nhất 0%; năm thứ hai 40%; năm thứ ba 40%; năm thứ tư 20%. c) Dự án có quy mô diện tích từ 20ha đến dưới 50ha: Thời gian bán hàng trong 04 năm; Thời điểm bắt đầu bán hàng tính từ năm thứ hai; Tỷ lệ bán hàng: năm thứ nhất 0%; năm thứ hai 30%; năm thứ ba 30%; năm thứ tư 20%; năm thứ năm 20%. d) Dự án có quy mô diện tích từ 50ha trở lên: Thời gian bán hàng trong 05 năm; Thời điểm bắt đầu bán hàng tính từ năm thứ hai; Tỷ lệ bán hàng: năm thứ nhất 0%; năm thứ hai 25%; năm thứ ba 25%; năm thứ tư 25%; năm thứ năm 15%; năm thứ sáu 10%. 2. Tỷ lệ lắp đầy (tính trên diện tích kinh doanh) đất. Tính từ ngày được giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng a) Dự án có quy mô diện tích dưới 10ha: Tỷ lệ lấp đầy công trình hạ tầng xã hội (trừ dịch vụ bãi đỗ xe) có kinh doanh: năm thứ nhất 0%; năm thứ hai 0%; năm thứ ba 60%; năm thứ tư đến hết thời gian thực hiện dự án 80%. Tỷ lệ lấp đầy dịch vụ bãi đỗ xe: năm thứ nhất 0%; năm thứ hai 0%; năm thứ ba 40%; từ năm thứ tư đến hết thời gian thực hiện dự án là 65%. b) Dự án có quy mô diện tích từ 10ha đến dưới 20ha: Tỷ lệ lấp đầy công trình hạ tầng xã hội (trừ dịch vụ bãi đỗ xe) có kinh doanh: năm thứ nhất 0%; năm thứ hai 0%; năm thứ ba 0%; năm thứ tư 40%; năm thứ năm 60%; năm thứ sáu đến hết thời gian thực hiện dự án 80%. Tỷ lệ lắp đầy dịch vụ bãi đỗ xe: năm thứ nhất 0%; năm thứ hai 0%; năm thứ ba 0%; năm thứ tư 40%; từ năm thứ năm đến hết thời gian thực hiện dự án là 65%. c) Dự án có quy mô diện tích từ 20ha đến dưới 50ha: Tỷ lệ lấp đầy công trình hạ tầng xã hội (trừ dịch vụ bãi đỗ xe) có kinh doanh: năm thứ nhất 0%; năm thứ hai 0%; năm thứ ba 0%; năm thứ tư 20%; năm thứ năm 40%; năm thứ năm 60%; năm thứ sáu đến hết thời gian thực hiện dự án 80%. Tỷ lệ lấp đầy dịch vụ bãi đỗ xe: năm thứ nhất 0%; năm thứ hai 0%; năm thứ ba 0%; năm thứ tư 0%; năm thứ năm 40%; từ năm thứ sáu đến hết thời gian thực hiện dự án là 65%. d) Dự án có quy mô diện tích từ 50ha trở lên: Tỷ lệ lấp đầy công trình hạ tầng xã hội (trừ dịch vụ bãi đỗ xe) có kinh doanh: năm thứ nhất 0%; năm thứ hai 0%; năm thứ ba 0%; năm thứ tư 20%; năm thứ năm 40%; năm thứ năm 60%; năm thứ sáu đến hết thời gian thực hiện dự án 80%. Tỷ lệ lấp đầy dịch vụ bãi đỗ xe: năm thứ nhất 0%; năm thứ hai 0%; năm thứ ba 0%; năm thứ tư 0%; năm thứ năm 40%; từ năm thứ sáu đến hết thời gian thực hiện dự án là 65%. Phụ lục số 03 Một số yếu tố ước tính doanh thu phát triển, chi phí phát triển của thửa đất, khu đất thực hiện dự án nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền (Kèm theo Quyết định số 93/2024/QĐ-UBND ngày 26/12/2024 của UBND tỉnh Bình Định) I. Một số yếu tố ước tính chi phí phát triển 1. Thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng a) Dự án có quy mô diện tích dưới 10ha Thời gian xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật: 02 năm kể từ ngày được giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Tiến độ đầu tư xây dựng công trình: năm thứ nhất 80%; năm thứ hai 20%. b) Dự án có quy mô diện tích từ 10ha đến dưới 20ha Thời gian xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật: 02 năm kể từ ngày được giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Tiến độ đầu tư xây dựng công trình: năm thứ nhất 70%; năm thứ hai 30%. c) Dự án có quy mô diện tích từ 20ha đến 50ha Thời gian xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật: 03 năm kể từ ngày được giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Tiến độ đầu tư xây dựng công trình: năm thứ nhất 50%; năm thứ hai 40%; năm thứ ba 10%. d) Dự án có quy mô diện tích từ 50ha trở lên Thời gian xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật: 03 năm kể từ ngày được giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Tiến độ đầu tư xây dựng công trình: năm thứ nhất 40%; năm thứ hai 40%; năm thứ ba 20%. 2. Chi phí kinh doanh a) Chi phí tiếp thị, quảng cáo, bán hàng: bằng 05% doanh thu (chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng). b) Chi phí quản lý vận hành: bằng 05% doanh thu (chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng). 3. Chi phí lãi vay, lợi nhuận nhà đầu tư (đã tính đến vốn sở hữu và rủi ro trong kinh doanh): bằng 15% (tổng chi phí đầu tư xây dựng; chi phí kinh doanh và giá trị quyền sử dụng đất). II. Một số yếu tố ước tính doanh thu phát triển 1. Thời gian bán hàng, thời điểm bắt đầu bán hàng và tỷ lệ bán hàng a) Dự án có quy mô diện tích dưới 10ha: Thời gian bán hàng trong 02 năm; Thời điểm bắt đầu bán hàng tính từ năm thứ hai; Tỷ lệ bán hàng: năm thứ nhất 0%; năm thứ hai 80%; năm thứ ba 20%. b) Dự án có quy mô diện tích từ 10 ha đến dưới 20 ha: Thời gian bán hàng trong 02 năm; Thời điểm bắt đầu bán hàng tính từ năm thứ hai; Tỷ lệ bán hàng: năm thứ nhất 0%; năm thứ hai 70%; năm thứ ba 30%. c) Dự án có quy mô diện tích từ 20ha đến dưới 50ha: Thời gian bán hàng trong 03 năm; Thời điểm bắt đầu bán hàng tính từ năm thứ hai; Tỷ lệ bán hàng: năm thứ nhất 0%; năm thứ hai 50%; năm thứ ba 40%; năm thứ tư 10%. d) Dự án có quy mô diện tích từ 50ha trở lên: Thời gian bán hàng trong 03 năm; Thời điểm bắt đầu bán hàng tính từ năm thứ hai; Tỷ lệ bán hàng: năm thứ nhất 0%; năm thứ hai 40%; năm thứ hai 40%; năm thứ ba 20%. 2. Tỷ lệ lắp đầy (tính trên diện tích kinh doanh) Tính từ ngày được giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyên mục đích sử dụng a) Dự án có quy mô diện tích dưới 10ha: Tỷ lệ lấp đầy công trình hạ tầng xã hội (trừ dịch vụ bãi đỗ xe) có kinh doanh: năm thứ nhất 0%; năm thứ hai 0%; từ năm thứ ba 60%; từ năm thứ tư đến hết thời gian thực hiện dự án 80%. Tỷ lệ lấp đầy dịch vụ bãi đỗ xe: năm thứ nhất 0%; năm thứ hai 0%; năm thứ ba 30%; từ năm thứ ba đến hết thời gian thực hiện dự án là 65%. b) Dự án có quy mô diện tích từ 10ha đến dưới 20ha: Tỷ lệ lấp đầy công trình hạ tầng xã hội (trừ dịch vụ bãi đỗ xe) có kinh doanh: năm thứ nhất 0%; năm thứ hai 0%; năm thứ ba 60%; từ năm thứ tư đến hết thời gian thực hiện dự án 80%. Tỷ lệ lấp đầy dịch vụ bãi đỗ xe: năm thứ nhất 0%; năm thứ hai 0%; năm thứ ba 30%; từ năm thứ tư đến hết thời gian thực hiện dự án là 65%. c) Dự án có quy mô diện tích từ 20ha đến dưới 50ha: Tỷ lệ lắp đầy công trình hạ tầng xã hội (trừ dịch vụ bãi đỗ xe) có kinh doanh: năm thứ nhất 0%; năm thứ hai 0%; năm thứ ba 0%; năm thứ tư 40%; năm thứ năm 60%; từ năm thứ sáu đến hết thời gian thực hiện dự án 80%. Tỷ lệ lấp đầy dịch vụ bãi đỗ xe: năm thứ nhất 0%; năm thứ hai 0%; năm thứ ba 0%; năm thứ tư 30%; từ năm thứ năm đến hết thời gian thực hiện dự án là 65%. d) Dự án có quy mô diện tích từ 50ha trở lên: Tỷ lệ lấp đầy công trình hạ tầng xã hội (trừ dịch vụ bãi đỗ xe) có kinh doanh: năm thứ nhất 0%; năm thứ hai 0%; năm thứ ba 0%; năm thứ tư 40%; năm thứ năm 60%; từ năm thứ sáu đến hết thời gian thực hiện dự án 80%. Tỷ lệ lấp đầy dịch vụ bãi đỗ xe: năm thứ nhất 0%; năm thứ hai 0%; năm thứ ba 0%; năm thứ tư 30%; từ năm thứ năm đến hết thời gian thực hiện dự án là 65%. Phụ lục số 04 Một số yếu tố ước tính doanh thu phát triển, chi phí phát triển của thửa đất, khu đất thực hiện dựa án khách sạn, khu du lịch, resort (Kèm theo Quyết định số 93/2024/QĐ-UBND ngày 26/12/2024 của UBND tỉnh Bình Định) I. Một số yếu tố ước tính chi phí