Document - Vietnam (2026)

1. Nghị định này quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều

của Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 (sau đây gọi chung là Luật Nhà ở) về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, bao gồm: a) Khoản 2 Điều 34 về các giai đoạn của dự án đầu tư xây dựng nhà ở; b) Khoản 11 Điều 60 về thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; c) Khoản 3 Điều 63 về cơ chế ưu đãi chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; d) Khoản 6 Điều 68 về lựa chọn chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; đ) Khoản 6 Điều 69 về hồ sơ, trình tự, thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; e) Điểm b khoản 7 Điều 70 về bồi thường giá trị quyền sử dụng đất, giá trị còn lại của căn hộ cho chủ sở hữu nhà chung cư; g) Khoản 8 Điều 70 về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, bố trí chỗ ở tạm thời đối với phần diện tích khác không phải là nhà chung cư thuộc khu chung cư phải cải tạo, xây dựng lại; h) Khoản 6 Điều 72 về việc lập, phê duyệt kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, việc đầu tư xây dựng dự án; việc di dời, cưỡng chế di dời chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư; việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, bố trí chỗ ở tạm thời; việc đóng góp kinh phí của các chủ sở hữu để đầu tư xây dựng lại nhà chung cư; i) Khoản 2 Điều 191 về quy định chuyển tiếp đối với dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

2. Việc cưỡng chế, di dời, phá dỡ nhà chung cư để thu hồi đất sử dụng vào

mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích công cộng hoặc trường hợp nhà đầu tư thỏa thuận mua, nhận chuyển nhượng toàn bộ nhà chung cư gắn với quyền sử dụng đất có nhà chung cư đó để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở hoặc xây dựng công trình khác theo quy hoạch được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt mà không thuộc trường hợp quy định tại khoản 11 Điều 60 của Luật Nhà ở thì thực hiện theo quy Căn cứ Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15; Căn cứ Luật số 43/2024/QH15 sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai số 31/2024/QH15, Luật Nhà ở số 27/2023/QH15, Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 và Luật Các tổ chức tín dụng số 32/2024/QH15; Theo đề nghị của Bộ trưởng Bộ Xây dựng; Chính phủ ban hành Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định trong lĩnh vực nhà ở, kinh doanh bất động sản.” 3 định của pháp luật về nhà ở, pháp luật có liên quan mà không thực hiện theo quy định của Nghị định này.

1. Các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở

nước ngoài là công dân Việt Nam, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài có liên quan đến việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư ở Việt Nam.

2. Cơ quan quản lý nhà nước có liên quan đến việc cải tạo, xây dựng lại nhà

chung cư ở Việt Nam.

Trong Nghị định này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:

1. Dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư độc lập là dự án với mục

tiêu phá dỡ một khối nhà chung cư (block) độc lập hoặc nhiều khối nhà có chung kết cấu xây dựng hoặc chung hệ thống kỹ thuật công trình trên một khu đất thuộc diện phải phá dỡ theo quy định của Luật Nhà ở để xây dựng lại nhà chung cư mới, công trình thương mại, dịch vụ (nếu có) nhằm mục tiêu bố trí tái định cư hoặc kết hợp tái định cư và kinh doanh nhà ở, dịch vụ, thương mại theo quy định của Nghị định này.

2. Dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại khu chung cư là dự án phá dỡ từ 02

khối nhà chung cư độc lập quy định tại khoản 1 Điều này trở lên trên cùng một khu đất, bao gồm cả nhà ở riêng lẻ, các công trình hiện hữu khác (nếu có) để xây dựng lại khu chung cư, công trình khác đồng bộ về hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch được phê duyệt nhằm mục tiêu bố trí tái định cư hoặc kết hợp tái định cư và kinh doanh nhà ở, dịch vụ thương mại theo quy định của Nghị định này.

3. Quy gom nhà chung cư để cải tạo, xây dựng lại là việc di dời các chủ sở

hữu, người sử dụng nhà chung cư của từ 02 nhà chung cư độc lập quy định tại khoản 1 Điều này trở lên trên cùng một địa bàn cấp xã hoặc cùng một địa bàn cấp huyện hoặc trên địa bàn cấp huyện lân cận để xây dựng nhà chung cư mới tại 01 hoặc 02 địa điểm có nhà chung cư được quy gom nhằm bố trí tái định cư cho tất cả các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thuộc diện bị di dời.

4. Tái định cư tại chỗ là việc bố trí nhà ở, diện tích khác (nếu có) cho chủ

sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thuộc diện phải di dời và được tái định cư tại địa điểm khu đất có nhà chung cư bị phá dỡ để xây dựng lại thuộc phạm vi dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

5. Tái định cư tại địa điểm khác là việc bố trí nhà ở, diện tích khác (nếu có)

cho chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thuộc diện phải di dời và được tái định cư nhưng tại địa điểm khác trên cùng địa bàn cấp xã hoặc cùng một địa bàn cấp huyện hoặc địa bàn cấp huyện lân cận. 4

6. Người sử dụng nhà chung cư là người đang thuê nhà ở theo hợp đồng

hoặc theo văn bản bố trí sử dụng hoặc theo các giấy tờ chứng minh việc sử dụng nhà ở thuộc tài sản công theo quy định của pháp luật nhà ở hoặc người được quyền thừa kế nhà ở theo quy định của pháp luật về thừa kế.

7. Chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư là tổ chức

được lựa chọn, xác định theo một trong các hình thức quy định tại Điều 68 của Luật Nhà ở và quy định của Nghị định này.

8. Thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc các chủ sở hữu nhà

chung cư thống nhất chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình cho chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thông qua văn bản thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 11 Điều 60 của Luật Nhà ở và quy định của Nghị định này.

9. Phạm vi dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư độc lập, dự án

đầu tư cải tạo, xây dựng lại khu chung cư (sau đây gọi chung là dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư) là phạm vi sử dụng đất để thực hiện dự án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định trong quy hoạch chi tiết hoặc trong nội dung quyết định, chấp thuận chủ trương đầu tư dự án.

cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư

1. Nhà đầu tư chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính hợp pháp, chính xác,

trung thực của nội dung thành phần hồ sơ gửi cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

2. Cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm kiểm tra tính hợp lệ của hồ sơ,

không được yêu cầu nhà đầu tư nộp thêm giấy tờ khác ngoài các giấy tờ trong hồ sơ theo quy định của Luật Nhà ở và Nghị định này; việc nộp hồ sơ của tổ chức, cá nhân để thực hiện các thủ tục hành chính theo quy định của Nghị định này được thực hiện thông qua nộp trực tiếp hoặc qua dịch vụ bưu chính hoặc trực tuyến.

3. Trường hợp có yêu cầu sửa đổi, bổ sung hồ sơ khi giải quyết thủ tục hành

chính thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ có thông báo 01 lần bằng văn bản cho nhà đầu tư về nội dung cần phải sửa đổi, bổ sung giấy tờ còn thiếu đối với mỗi bộ hồ sơ và thời hạn sửa đổi, bổ sung hồ sơ. Quá thời hạn sửa đổi, bổ sung hồ sơ mà nhà đầu tư không sửa đổi, bổ sung hồ sơ thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ xem xét dừng giải quyết hồ sơ và thông báo bằng văn bản cho nhà đầu tư biết rõ lý do. Trường hợp yêu cầu phải giải trình nội dung trong hồ sơ thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ có thông báo bằng văn bản cho nhà đầu tư và ghi rõ thời hạn giải trình. Quá thời hạn giải trình mà nhà đầu tư không thực hiện giải trình theo yêu cầu thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ xem xét dừng giải quyết hồ sơ và thông báo bằng văn bản cho nhà đầu tư biết rõ lý do.

4. Thời gian sửa đổi, bổ sung, giải trình hồ sơ quy định tại khoản 2 và khoản

3 Điều này không tính vào thời gian giải quyết thủ tục hành chính theo quy định của Luật Nhà ở và Nghị định này. 5

5. Việc lấy ý kiến giữa các cơ quan nhà nước trong quá trình giải quyết hồ

sơ thực hiện thủ tục hành chính được thực hiện như sau: a) Cơ quan lấy ý kiến phải xác định nội dung đề nghị có ý kiến phù hợp với chức năng, nhiệm vụ của cơ quan được lấy ý kiến và thời hạn trả lời theo quy định của Luật Nhà ở và Nghị định này; b) Trong thời hạn quy định tại điểm a khoản này, cơ quan được lấy ý kiến có trách nhiệm trả lời và chịu trách nhiệm về nội dung ý kiến thuộc chức năng, nhiệm vụ của cơ quan đó; quá thời hạn quy định mà không có ý kiến thì được coi là đã đồng ý với nội dung thuộc phạm vi quản lý của cơ quan đó.

6. Cơ quan tiếp nhận và giải quyết thủ tục hành chính đối với dự án cải tạo,

xây dựng lại nhà chung cư không chịu trách nhiệm về những nội dung trong các văn bản, giấy tờ có trong hồ sơ đã được cơ quan, người có thẩm quyền khác chấp thuận, thẩm định, phê duyệt hoặc giải quyết trước đó.

7. Căn cứ điều kiện giải quyết của từng thủ tục hành chính, tổ chức, cá nhân

có liên quan có thể thực hiện đồng thời các thủ tục hành chính hoặc phải thực hiện tuần tự các thủ tục hành chính theo quy định. 8.2 Mẫu đơn, tờ khai, thành phần hồ sơ tại khoản 1 Điều 10 của Nghị định này có quy định về các thông tin đã có trong cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư hoặc cơ sở dữ liệu chuyên ngành thì các thông tin này được thay thế bằng mã số định danh cá nhân hoặc mã số chuyên ngành thể hiện trong mẫu đơn, tờ khai khi cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư hoặc cơ sở dữ liệu chuyên ngành được vận hành. 9.3 Kết quả giải quyết thủ tục hành chính được trả bằng bản điện tử; trường hợp cá nhân, tổ chức có yêu cầu nhận bản giấy thì cơ quan giải quyết thủ tục hành chính có trách nhiệm trả đồng thời cả bản điện tử và bản giấy. Kết quả giải quyết thủ tục hành chính bản điện tử có giá trị pháp lý như kết quả giải quyết thủ tục hành chính bằng văn bản giấy.

1. Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (sau đây gọi

chung là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) có thể xây dựng, phê duyệt kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư chung trong kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh theo quy định của pháp luật về nhà ở; kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư nếu được lập chung trong kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh thì phải có các nội dung theo quy định của pháp luật về nhà ở. 2 Khoản này được bổ sung theo quy định tại Điều 27 Nghị định số 54/2026/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định trong lĩnh vực nhà ở, kinh doanh bất động sản, có hiệu lực thi hành kể từ ngày 09 tháng 02 năm 2026. 3 Khoản này được bổ sung theo quy định tại Điều 27 Nghị định số 54/2026/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định trong lĩnh vực nhà ở, kinh doanh bất động sản, có hiệu lực thi hành kể từ ngày 09 tháng 02 năm 2026. 6 Đối với các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức lập, phê duyệt kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư riêng theo quy định tại Điều 7 và Điều 8 của Nghị định này.

2. Định kỳ 06 tháng một lần, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm

chủ trì, phối hợp với cơ quan chức năng của địa phương và Ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp huyện) tổ chức rà soát, kiểm định, đánh giá chất lượng các nhà chung cư theo quy định tại khoản 3 Điều 58 của Luật Nhà ở trên địa bàn, làm cơ sở để điều chỉnh kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh và xây dựng, phê duyệt kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư riêng theo quy định của Nghị định này.

3. Tiêu chí đánh giá chất lượng nhà chung cư quy định tại Điều 59 của Luật

Nhà ở để đưa vào kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được xác định theo quy trình đánh giá an toàn công trình xây dựng trong quá trình khai thác, sử dụng do Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành. Chương II CÁC GIAI ĐOẠN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG DỰ ÁN CẢI TẠO, XÂY DỰNG LẠI NHÀ CHUNG CƯ Mục 1. GIAI ĐOẠN CHUẨN BỊ DỰ ÁN

1. Quy hoạch khu vực thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư

phải bảo đảm giải pháp đồng bộ với việc cải tạo, chỉnh trang đô thị và phù hợp với quy hoạch đô thị.

2. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền có trách nhiệm lập, phê duyệt, điều

chỉnh quy hoạch chi tiết dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư hoặc quy hoạch chi tiết theo quy trình rút gọn (sau đây gọi chung là quy hoạch chi tiết) để làm cơ sở thực hiện dự án. Dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư không phải bố trí diện tích đất để xây dựng nhà ở xã hội.

3. Căn cứ vị trí thực tế của các nhà chung cư độc lập thuộc diện bị phá dỡ

nhưng không thể đầu tư xây dựng lại nhà chung cư hoặc có thể xây dựng lại nhà chung cư nhưng không đảm bảo hiệu quả kinh tế - xã hội của dự án, khi tổ chức lập, phê duyệt quy hoạch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giải pháp quy gom nhà chung cư nhằm bảo đảm hiệu quả kinh tế - xã hội, môi trường của dự án, gắn với cải tạo, chỉnh trang đô thị. Trường hợp trong phạm vi dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư không đáp ứng yêu cầu về chỉ tiêu dân số theo quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu đã được duyệt thì cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch được điều chỉnh quy hoạch chi tiết của dự án để điều chỉnh công năng sử dụng công trình hoặc chức năng sử dụng đất trong dự án nhằm bảo đảm hiệu quả kinh tế - xã hội của dự án. 7

4. Khi phê duyệt quy hoạch chi tiết để thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại

nhà chung cư, cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch phải xác định phạm vi của dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định tại khoản 9 Điều 3 của Nghị định này.

5. Trình tự, thủ tục lập, thẩm định, phê duyệt, điều chỉnh quy hoạch chi tiết

dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được thực hiện theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị, pháp luật về xây dựng, pháp luật về nhà ở.

1. Trên cơ sở danh sách các nhà chung cư, khu chung cư thuộc diện phải

phá dỡ để xây dựng lại theo kết luận kiểm định, quy hoạch chi tiết dự án cải tạo, xây dựng lại và chương trình phát triển nhà ở cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức xây dựng kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cho từng dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư có các nội dung quy định tại khoản 2 Điều này.

2. Kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được lập riêng cho từng dự

án bao gồm các nội dung sau đây: a) Đánh giá hiện trạng nhà chung cư, khu chung cư; tình hình sử dụng nhà chung cư, khu chung cư của các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư trên cơ sở điều tra xã hội học, khảo sát thực tế tại nhà chung cư, khu chung cư cần cải tạo, xây dựng lại; b) Tên, địa điểm nhà chung cư, khu chung cư cần thực hiện cải tạo, xây dựng lại, trong đó xác định thời gian phá dỡ đối với từng loại nhà chung cư quy định tại khoản 2 Điều 59 của Luật Nhà ở. Trường hợp cải tạo, xây dựng lại khu chung cư thì phải dự kiến thời gian thực hiện di dời, phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư đầu tiên của khu chung cư, dự kiến thời gian thực hiện di dời, phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư còn lại trong khu chung cư đó; c) Dự kiến phạm vi, quy mô của dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; d) Dự kiến sơ bộ về các nội dung bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và bố trí chỗ ở tạm thời, bố trí tái định cư; đ) Dự kiến thời gian thực hiện dự án, thời gian hoàn thành dự án; e) Dự kiến nguồn vốn để thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, khu chung cư trên địa bàn; trường hợp sử dụng nguồn vốn đầu tư công thì phải có trong kế hoạch vốn đầu tư công của địa phương đã được phê duyệt; g) Trách nhiệm của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có nhà chung cư và các cơ quan chức năng của địa phương trong việc thực hiện kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

3. Dự thảo nội dung kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư quy định

tại khoản 2 Điều này sau khi được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cho ý kiến phải được đăng tải công khai trên Cổng thông tin điện tử của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh, 8 Cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có nhà chung cư và gửi đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà chung cư thuộc diện phải cải tạo, xây dựng lại để thông báo và lấy ý kiến góp ý của các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư, đồng thời gửi cho các cơ quan chuyên môn có liên quan cấp tỉnh và cấp huyện nơi có dự án để lấy ý kiến góp ý.

dựng lại nhà chung cư

1. Sau khi hoàn thành việc xây dựng dự thảo kế hoạch cải tạo, xây dựng lại

nhà chung cư có các nội dung theo quy định tại khoản 2 Điều 7 của Nghị định này, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, cho ý kiến về nội dung kế hoạch này trước khi đăng tải công khai lấy ý kiến về nội dung kế hoạch theo quy định khoản 3 Điều 7 của Nghị định này. Việc lấy ý kiến góp ý các nội dung của kế hoạch quy định tại khoản 2 Điều 7 của Nghị định này làm cơ sở cho nhà đầu tư và các chủ sở hữu nhà chung cư thỏa thuận về phương án bồi thường, tái định cư cụ thể trong quá trình lựa chọn chủ đầu tư dự án sau khi kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được phê duyệt. Thời gian lấy ý kiến theo quy định tại khoản này tối đa là 45 ngày, kể từ ngày đăng tải công khai nội dung dự thảo kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định khoản 3 Điều 7 của Nghị định này.

2. Trong thời hạn tối đa 15 ngày, kể từ ngày kết thúc việc lấy ý kiến theo

quy định tại khoản 1 Điều này, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm hoàn chỉnh nội dung kế hoạch và trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Trong thời hạn tối đa 15 ngày, kể từ ngày nhận được kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư do cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh trình, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm xem xét, phê duyệt.

3. Trong thời hạn tối đa 03 ngày, kể từ ngày phê duyệt kế hoạch cải tạo,

xây dựng lại nhà chung cư, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải đăng tải công khai nội dung kế hoạch theo quy định tại khoản 5 Điều 65 của Luật Nhà ở.

4. Trường hợp có nhà chung cư thuộc diện phá dỡ mà sử dụng nguồn vốn

ngân sách địa phương để phá dỡ và đầu tư xây dựng lại theo quy định tại khoản 2

tỉnh phải báo cáo xin ý kiến của Hội đồng nhân dân cùng cấp về việc bố trí nguồn vốn để phá dỡ, xâ