Quyết định số 35/2025/QĐ-UBND Ban hành quy trình, định mức kinh tế - kỹ thuật công tác quản lý vận hành các quỹ nhà thuộc tài sản công (bao gồm quỹ nhà để ở, quỹ nhà không để ở và trụ sở, công sở) trên địa bàn thành phố Hà Nội

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Điều 5. Điều khoản thi hành 1. Quyết định này có hiệu lực thi hành từ ngày 26 tháng 6 năm 2025. 2. Chánh Văn phòng UBND Thành phố; Giám đốc các Sở: Xây dựng, Tài chính, Nội vụ; Chủ tịch UBND các xã, phường (chính quyền cấp cơ sở); Giám đốc Trung tâm Quản lý nhà thành phố Hà Nội và các tổ chức, cá nhân có liên quan chịu trách nhiệm thi hành Quyết định này./. Nơi nhận: - Như Điều 5; - Các Bộ: Xây dựng, Tư pháp; - Thường trực: Thành ủy, HĐND Thành phố; - Chủ tịch UBND Thành phố; - Các PCT UBND Thành phố; - Cục kiểm tra VB QPPL - Bộ Tư pháp; - Cổng TTĐT Chính phủ; - VPUBTP: các PCVP, các phòng chuyên môn; - Trung tâm TTDL&CNS; - Lưu: VT, KT. TM. ỦY BAN NHÂN DÂN CHỦ TỊCH (Đã ký) Trần Sỹ Thanh PHỤ LỤC I QUY TRÌNH THỰC HIỆN CÔNG TÁC QUẢN LÝ VẬN HÀNH CÁC QUỸ NHÀ THUỘC TÀI SẢN CÔNG (BAO GỒM QUỸ NHÀ Ở, QUỸ NHÀ KHÔNG ĐỂ Ở VÀ TRỤ SỞ, CÔNG SỞ) TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI (Kèm theo Quyết định số /2025 /QĐ-UBND ngày / /2025 của UBND thành phố Hà Nội) Công tác quản lý vận hành nhà (bao gồm: quỹ nhà ở, quỹ nhà không để ở và trụ sở, công sở) gồm nhiều nội dung công việc, cụ thể: - Điều khiển, kiểm tra thường xuyên thường xuyên hệ thống thang máy, hệ thống thiết bị điện, máy phát điện, hệ thống cấp thoát nước, hệ thống báo cháy tự động, hệ thống chữa cháy, dụng cụ chữa cháy, các thiết bị dự phòng và các thiết bị khác thuộc phần sở hữu chung, sử dụng chung của tòa nhà. - Cung cấp các dịch vụ như: bảo vệ, vệ sinh, thu gom rác thải, chăm sóc vườn hoa, cây cảnh và các dịch vụ khác bảo đảm cho tòa nhà hoạt động bình thường; Tuy nhiên đối với một số công tác gồm: - Công tác bảo vệ: Công tác bảo vệ được triển khai 3 ca làm việc trong ngày đảm bảo trực 24/24 với mục đích đảm bảo an toàn, an ninh về con người cũng như tài sản trong tòa nhà, đảm bảo kiểm tra thường xuyên bình thường của tòa nhà. Công tác bảo vệ tại các tòa nhà thường bố trí các vị trí trực theo các vị trí như: vị trí trực cổng chính, vị trí trực tầng hầm, vị trí sảnh, vị trí tuần tra, vị trí giám sát camera (nếu có). Do đó, phương án sắp xếp, bố trí bảo vệ trực tòa nhà sẽ phụ thuộc vào đặc điểm công trình, đặc điểm địa bàn khu vực và thực trạng trang bị hệ thống kỹ thuật giám sát của từng công trình nên việc tính định mức chung cho công tác bảo vệ là không khả thi. Để xác định chi phí cho công tác bảo vệ, đơn vị quản lý nhà sẽ căn cứ theo phương án bố trí nhân sự, yêu cầu cụ thể của công tác đối với từng tòa nhà để xác định cho phù hợp. - Công tác nạo vét hố ga, rãnh thoát nước; công tác chăm sóc vườn hoa, cây cảnh: UBND Thành phố ban hành định mức tại Quyết định số 33/2020/QĐ-UBND và Quyết định số 34/2020/QĐ-UBND ngày 08/12/2020, do khối lượng thực hiện tại các quỹ nhà ở thuộc sở hữu nhà nước trên địa bàn Thành phố không lớn nên sẽ vận dụng theo các định mức đã được ban hành. - Công tác vệ sinh mái đón: Qua quá trình khảo sát, xét thấy khối lượng công việc thực hiện rất ít do đặc điểm công trình trong quỹ nhà hầu như không có mái đón nên không đủ cơ sở về số liệu khảo sát thực tế và không hiệu quả đối với việc xây dựng định mức. Đối với các công tác còn lại, quy trình thực hiện quản lý vận hành nhà cụ thể như sau: STT Số hiệu Tên quy trình Trang I Quy trình thực hiện công tác điều khiển, kiểm tra thường xuyên hệ thống trang thiết bị của tòa nhà: 1 01/QTTB Hệ thống thang máy 4 2 02/QTTB Hệ thống điện 6 3 03/QTTB Hệ thống cấp, thoát nước 9 4 04/QTTB Hệ thống trang thiết bị PCCC 12 5 05/QTTB Hệ thống thông gió 14 6 06/QTTB Hệ thống chống sét 16 7 07/QTTB Bình nóng lạnh 17 8 08/QTTB Hệ thống thang cuốn 19 9 09/QTTB Hệ thống điều hòa không khí 20 10 10/QTTB Thiết bị điện nhẹ (gồm: camera, loa, kích sóng điện thoại gắn trần; tủ mạng INTERNET) 22 11 11/QTTB Hệ thống xử lý nước thải 23 12 12/QTTB Hệ thống cửa tự động 25 13 13/QTTB Hệ thống thiết bị hội trường 26 II Quy trình thực hiện các công tác vệ sinh: 1 01/QTVS Công tác quét và lau sảnh, hành lang 28 2 02/QTVS Công tác vệ sinh hành lang, sảnh bằng máy đánh sàn 29 3 03/QTVS Quy trình thực hiện công tác vệ sinh thang máy 30 4 04/QTVS Công tác quét cầu thang bộ 32 5 05/QTVS Công tác lau cầu thang bộ 33 6 06/QTVS Vệ sinh cửa đi kính, vách kính, cửa sổ kính 34 7 07/QTVS Vệ sinh cửa đi bằng kim loại (cửa thang thoát hiểm, cửa phòng kỹ thuật, ...) 35 8 08/QTVS Quy trình thực hiện công tác vệ sinh phòng vệ sinh chung của tòa nhà 36 9 09/QTVS Quy trình thực hiện công tác vệ sinh phòng rác 36 10 10/QTVS Quét tầng hầm, dốc hầm 37 11 11/QTVS Phun rửa tầng hầm và dốc hầm bằng máy 39 12 12/QTVS Công tác vệ sinh quét dọn vỉa hè, sân bãi, lối đi xung quanh 40 13 13/QTVS Công tác vệ sinh phun rửa vỉa hè, sân bãi, lối đi xung quanh 41 14 14/QTVS Quy trình thực hiện công tác vệ sinh mái tòa nhà 42 15 15/QTVS Quy trình thực hiện công tác thau rửa bể nước ngầm 43 16 16/QTVS Quy trình thực hiện công tác thau rửa bể nước mái 44 17 17/QTVS Quy trình thực hiện công tác vệ sinh phòng hội trường 45 18 18/QTVS Quy trình thực hiện công tác vệ sinh cửa gỗ công nghiệp 46 19 19/QTVS Quy trình thực hiện công tác vệ sinh thang cuốn 47 20 20/QTVS Quy trình thực hiện công tác vệ sinh tường, cột ngoài nhà ốp gạch, đá 49 I. Quy trình thực hiện công tác kiểm tra thường xuyên hệ thống trang thiết bị của tòa nhà 1. Quy trình thực hiện công tác kiểm tra thường xuyên hệ thống thang máy (01/QTTB) 1.1. Công tác chuẩn bị Trước khi bắt đầu ca làm việc, nhân sự thực hiện phải chuẩn bị: - Công cụ, dụng cụ hỗ trợ: Đèn pin, bộ đàm, bút thử điện, đồng phục bảo hộ lao động (quần áo bảo hộ, găng tay, ủng cao su ...); - Chỉnh đốn trang phục bảo hộ lao động cá nhân; - Kiểm tra thật kỹ các công cụ và dụng cụ hỗ trợ phù hợp. - Biểu mẫu kiểm tra. 1.2. Nội dung quy trình a) Thời gian làm việc: - Sáng: Bắt đầu từ 07h30 đến 12h00. - Chiều: Bắt đầu từ 13h00 đến 16h30. - Thời gian nghỉ: + Nghỉ trưa: Từ 12h00 đến 13h00. + Giữa giờ làm việc sáng và chiều nghỉ giải lao 15 phút. b) Thực hành thao tác: ■ Bước 1: Kiểm tra hệ thống kỹ thuật theo biểu mẫu có sẵn - Kiểm tra tổng quan trạng thái làm việc để phát hiện tiếng ồn, rung máy, quá nhiệt hoặc các hư hỏng khác của thang. - Kiểm tra an toàn trong buồng thang: kiểm tra lại nút lệnh trên bảng điều khiển để chắc chắn rằng vẫn nhận tín hiệu tốt, nút gọi khi khẩn cấp, tay vịn, thiết bị chiếu sáng và thông gió điều hòa để đảm bảo phòng thang không bị ngộp; kiểm tra điện thoại cứu hộ nội bộ. - Kiểm tra phòng máy thang máy: + Kiểm tra kỹ phòng máy luôn thông thoáng và không có bất cứ chướng ngại vật gây cản trở sự hoạt động. + Kiểm tra thiết bị, bộ phận, linh kiện cần để đảm bảo an toàn thang máy như: các thiết bị điện đóng cắt bảo vệ hệ thống thang máy, cầu dao điện của phòng máy, nhớt trong hộp số, hệ thống cứu hộ .... + Kiểm tra nguồn điện cung cấp. + Vệ sinh phòng máy, thiết bị. ■ Bước 2: Sau khi quá trình kiểm tra được hoàn thành, cần ghi chép đầy đủ về tình trạng của hệ thống và kết quả của việc kiểm tra. Ghi lại đầy đủ tình trạng của hệ thống thiết bị, nếu phát hiện hư hỏng phải báo kịp thời và đề xuất sửa chữa với bộ phận có trách nhiệm. 1.3. Điều kiện vận hành, an toàn lao động - Nhân viên vận hành thang máy phải có tay nghề, đã qua đào tạo; - Chỉ cho phép sử dụng thang máy có tình trạng kỹ thuật tốt, đã được kiểm định kỹ thuật an toàn; - Thực hiện việc dán bảng nội quy, bảng hướng dẫn cách sử dụng thang máy bên trong buồng thang; - Cần có biển thông báo tạm dừng hoạt động ở các tầng khi mất điện hoặc sửa chữa; - Sử dụng thang máy đúng mục đích, đúng công dụng. Tuyệt đối không dùng thang máy sai khác mục đích so với dòng thang máy đang được sử dụng; - Khi sử dụng hay vệ sinh cần chú ý tuyệt đối không để nước xâm nhập vào bên trong cabin thang máy; tuyệt đối đảm bảo an toàn lao động. - Thực hiện các biện pháp cảnh báo/ngăn cản những người không có trách nhiệm tự ý vào các vị trí: buồng máy, hố giếng (hố thang máy), tủ cầu dao cấp điện cho thang máy, đứng trên nóc cabin hoặc dùng chìa khóa mở các cửa tầng, cửa quan sát, cửa buồng máy. - Kiểm tra, điều khiển, kiểm tra thường xuyên của hệ thống thang máy được thực hiện vào thời điểm ít người sử dụng thang máy. Ghi chú: Không áp dụng quy trình thực hiện công tác kiểm tra thường xuyên hệ thống trang thiết bị của tòa nhà trong thời gian đơn vị triển khai công tác kiểm tra bảo trì, bảo dưỡng định kỳ hoặc đột xuất để tránh trùng lặp công việc. 1.4. Yêu cầu chất lượng: Sau khi hoàn thành việc kiểm tra, hệ thống thang máy hoạt động bình thường theo thiết kế, tuân thủ quy định của nhà cung cấp và pháp luật có liên quan, không gặp các sự cố bất thường như rung, lắc, kêu, chập điện, mất tín hiệu...; công tác vệ sinh và công tác an toàn lao động đảm bảo theo quy định. Ghi lại đầy đủ tình trạng của hệ thống thiết bị, nếu phát hiện hư hỏng phải báo kịp thời và đề xuất sửa chữa với bộ phận có trách nhiệm. 2. Quy trình thực hiện công tác kiểm tra thường xuyên hệ thống điện (02/QTTB) 2.1. Công tác chuẩn bị Trước khi bắt đầu ca làm việc, nhân sự thực hiện phải chuẩn bị: - Công cụ, dụng cụ hỗ trợ: Đèn pin, bộ đàm, đồng hồ đo điện vạn năng, bút thử điện, dầu mỡ bôi trơn, đồng phục bảo hộ lao động (quần áo bảo hộ, găng tay, ủng cao su); - Chỉnh đốn trang phục bảo hộ lao động cá nhân; - Kiểm tra thật kỹ các công cụ và dụng cụ hỗ trợ phù hợp; - Biểu mẫu kiểm tra. 2.2. Nội dung quy trình: a) Thời gian làm việc: - Sáng: Bắt đầu từ 07h30 đến 12h00. - Chiều: Bắt đầu từ 13h00 đến 16h30. - Thời gian nghỉ: + Nghỉ trưa: Từ 12h00 đến 13h00. + Giữa giờ làm việc sáng và chiều nghỉ giải lao 15 phút. b) Thực hành thao tác: ■ Bước 1: Kiểm tra hệ thống kỹ thuật theo biểu mẫu có sẵn * Tủ hạ áp của Tòa nhà: - Công tác kiểm tra được thực hiện hàng ngày, bao gồm: + Kiểm tra tổng quan trạng thái làm việc để phát hiện tiếng ồn, quá nhiệt hệ thống, hoặc các hỏng hóc khác; + Kiểm tra hệ thống thiết bị bảo vệ, đóng cắt máy cắt điện, aptomat...; + Kiểm tra thiết bị đo, đếm, ghi chỉ số công tơ tổng; + Kiểm tra hệ thống cáp điện; + Kiểm tra các UPS cấp nguồn cho ATS; + Kiểm tra trạng thái làm việc giữa lưới điện và máy phát điện; + Kiểm tra ghi lại các thông số dòng điện, điện áp. * Hệ thống tủ điện tầng: - Công tác kiểm tra thực hiện hàng ngày bao gồm: + Kiểm tra tổng quan trạng thái làm việc để phát hiện tiếng ồn, quá nhiệt hệ thống, tủ điện, hoặc các hỏng hóc khác; - Công tác kiểm tra thực hiện hàng tháng bao gồm: + Vệ sinh bên ngoài tủ điện; + Khảo sát tổng quan để phát hiện ra dấu hiệu quả nhiệt, tiếng ồn bất thường hay các hỏng hóc khác; + Kiểm tra để đảm bảo dây dẫn, cáp ở vị trí an toàn và trạng thái làm việc tốt; + Kiểm tra tình trạng tất cả các mối nối; + Kiểm tra thường xuyên của đèn hiển thị; + Kiểm tra ghi lại các thông số điện áp, dòng điện; + Kiểm tra các thiết bị đóng, cắt, bảo vệ; + Kiểm tra kiểm soát phụ tải điện. * Hệ thống chiếu sáng công cộng: - Công tác kiểm tra thực hiện hàng ngày bao gồm: + Kiểm tra các thiết bị điện chiếu sáng, nhằm đảm bảo hệ thống điện chiếu sáng hoạt động tiết kiệm, ổn định và an toàn; + Kiểm tra, đánh giá chất lượng nguồn sáng và các thiết bị của hệ thống chiếu sáng để đề xuất phương án sửa chữa và thay thế kịp thời. * Máy phát điện dự phòng: - Công tác kiểm tra thực hiện hàng tuần bao gồm: + Chạy máy phát để kiểm tra tình trạng hoạt động của máy phát; + Kiểm tra hệ thống bồn chứa dầu máy phát điện cần được vệ sinh, kiểm tra đường ống, bồn chứa, các van chặn, van xả, mức nhiên liệu dầu trong bồn chứa .... - Công tác kiểm tra thực hiện hàng tháng bao gồm: + Những phần liên quan đến động cơ: Ghi lại thông số giờ máy chạy, áp suất dầu bôi trơn, nhiệt độ nước; Kiểm tra độ rung bất thường; Xiết lại khung giá đỡ; Kiểm tra, vệ sinh ống thông hơi; + Dầu bôi trơn: Kiểm tra sự rò rỉ; Kiểm tra mức dầu trong máy (khi máy dừng); + Hệ thống làm mát: Kiểm tra sự rò rỉ; Kiểm tra sự tắc nghẽn bộ làm mát; Kiểm tra các đầu kết nối mềm; Kiểm tra mức nước làm mát; + Hệ thống gió: Kiểm tra sự rò rỉ; Kiểm tra hệ thống gió vào; Kiểm tra sự tắc nghẽn phin lọc gió; Kiểm tra hệ thống ống và mối nối. ■ Bước 2: Sau khi quá trình kiểm tra được hoàn thành, cần ghi chép đầy đủ về tình trạng của hệ thống và kết quả của việc kiểm tra. Ghi lại đầy đủ tình trạng của hệ thống thiết bị, nếu phát hiện hư hỏng phải báo kịp thời và đề xuất sửa chữa với bộ phận có trách nhiệm. 2.3. Điều kiện vận hành, an toàn lao động - Nhân viên vận hành hệ thống điện phải có tay nghề, đã qua đào tạo; - Nắm rõ chức năng nhiệm vụ và quy trình vận hành và bảo trì của hệ thống thiết bị điện; - Không lau chùi, vệ sinh các thiết bị khi đang có điện. Chủ yếu chỉ làm vệ sinh các khu vực xung quanh thiết bị. Việc làm vệ sinh bên trong sẽ do nhà thầu chuyên môn thực hiện khi đã ngắt điện; - Phải nghiên cứu, nắm vững cấu tạo và nguyên tắc hoạt động của hệ thống cung cấp điện; - Khi cần ngắt điện thì cắt các phụ tải trước, ngắt tông sau (khi mở thì ngược lại); - Đảm bảo cửa phân cách giữa phòng đặt máy và phòng điều khiển phải luôn được khóa để đề phòng cháy lan; cấm hút thuốc hoặc có hành động gây cháy nổ tại khu vực máy phát điện, hầm chứa nhiên liệu, máy bơm nhiên liệu ...; - Thời gian kiểm tra, bảo dưỡng nên tránh làm việc vào khung giờ cao điểm. Ghi chú: Không áp dụng quy trình thực hiện công tác kiểm tra thường xuyên hệ thống trang thiết bị của tòa nhà trong thời gian đơn vị triển khai công tác kiểm tra bảo trì, bảo dưỡng định kỳ hoặc đột xuất để tránh trùng lặp công việc. 2.4. Yêu cầu chất lượng Sau khi hoàn thành việc kiểm tra, hệ thống điện hoạt động bình thường theo thiết kế, tuân thủ quy định của nhà cung cấp và pháp luật có liên quan, không gặp các sự cố bất thường như chập điện, rò điện, mất tín hiệu ...; công tác vệ sinh và công tác an toàn lao động đảm bảo theo quy định. Ghi lại đầy đủ tình trạng của hệ thống thiết bị, nếu phát hiện hư hỏng phải báo kịp thời và đề xuất sửa chữa với bộ phận có trách nhiệm. 2.5. Giải quyết các sự cố thường gặp - Khi mất điện lưới toàn bộ, ca trực phải kịp thời có mặt ở khu vực máy phát điện và thực hiện việc vận hành hệ thống máy phát. - Trường hợp bị nhảy CB tổng ở tầng nào đó, cần kiểm tra CB bị nhảy là do đâu (bị quá tải hay chạm mát ở đâu đó) nếu không khắc phục kịp trong thời gian sớm nhất, thì phải báo cho Ban quản lý biết và lên kế hoạch sửa chữa khắc phục tạm thời. - Khi có cháy nổ xảy ra thì phải cách ly ngay hệ thống điện khu vực cháy nổ và lân cận ra khỏi hệ thống phân phối chính. 3. Quy trình thực hiện công tác kiểm tra thường xuyên hệ thống cấp, thoát nước (03/QTTB) 3.1. Công tác chuẩn bị Trước khi bắt đầu ca làm việc, nhân sự thực hiện phải chuẩn bị: - Công cụ, dụng cụ hỗ trợ: Đèn pin, bộ đàm, đồng hồ đo điện vạn năng, bút thử điện, dầu mỡ bôi trơn, đồng phục bảo hộ lao động (quần áo bảo hộ, găng tay, ủng cao su); - Chỉnh đốn trang phục bảo hộ lao động cá nhân; - Kiểm tra thật kỹ các công cụ và dụng cụ hỗ trợ phù hợp; - Biểu mẫu kiểm tra. 3.2. Nội dung quy trình a) Thời gian làm việc: - Sáng: Bắt đầu từ 07h30 đến 12h00. - Chiều: Bắt đầu từ 13h00 đến 16h30. - Thời gian nghỉ: + Nghỉ trưa: Từ 12h00 đến 13h00. + Giữa giờ làm việc sáng và chiều nghỉ giải lao 15 phút. b) Thực hành thao tác: ■ Bước 1: Kiểm tra hệ thống kỹ thuật theo bi