Mục lục - 3 điều ▼
Điều 2. – Điều chỉnh lãi suất vay:
Lãi suất vay sẽ được điều chỉnh là: 12,4%/năm (365 ngày)"...
Căn cứ nội dung trên thì số tiền 939.492.224 VNĐ (tương 20% giá bán căn
hộ) đã được hai bên tất toán tại Hợp đồng vay để chuyển số tiền đó sang nghĩa vụ
thanh toán Đợt 1 của nguyên đơn tại Hợp đồng mua bán căn hộ số
SOSU807/2017/HDMBCH.
Như vậy, số tiền nguyên đơn cho Công ty K1 vay còn lại là: 4.462.588.064
VND - 939.492.224 VNĐ = 3.523.095.840 VND; Lãi suất vay 12,4%/năm; Thời
hạn vay đến hết ngày 31/12/2019.
Tuy nhiên, đến nay Công ty K1 đã vi phạm nghĩa vụ đối với nguyên đơn tại
Hợp đồng vay tiền số: SOSU807/2016/HDV ngày 20/10/2016 và Hợp đồng mua
bán căn hộ số SOSU807/2017/HDMBCH ngày 15/12/2017. Cụ thể như sau:
- Đối với hợp đồng vay tiền số: SOSU807/2016/HDV ngày 20/10/2016.
Theo hợp đồng vay tiền số: SOSU807/2016/HDV ngày 20/10/2016 Nguyên
đơn đã đồng ý cho Bị đơn vay số tiền 4.462.588.064 VNĐ, Thời hạn vay 12 tháng,
lãi suất 9.57%/năm.
-- 3 of 13 --
4
Ngày 09/11/2016, Bị đơn ký Giấy xác nhận số: SOSU 807/2016/ARI-TCKT về
việc xác nhận đã nhận của Nguyên đơn số tiền 4.462.588.064 VNĐ.
Ngày 02/11/2017 và Ngày 15/12/2017 Nguyên đơn và Bị đơn đã ký kết Phụ lục
hợp đồng với các nội dung sau:
- Gia hạn thời gian vay đến hết ngày 31/12/2019.
- Tất toán trước hạn 1 phần khoản vay: số tiền 939.492.224 đồng sẽ chuyển
sang nộp T2 đặt cọc cho Bên B theo Hợp đồng mua bán căn hộ;
- Lãi suất vay sẽ được điều chỉnh là: 12,4%/năm (365 ngày)"…
Căn cứ nội dung trên thì số tiền 939.492.224 VNĐ đã được hai bên tất toán
xong. Hiện nay số tiền Nguyên đơn cho Bị đơn vay còn lại là 3.523.095.840 đồng;
với lãi suất và thời hạn vay như trên. Tuy nhiên đến nay đã quá thời hạn cho vay
nhưng Bị đơn mới chỉ trả cho Nguyên đơn được một phần lãi và không thực hiện trả
nợ gốc cho Nguyên đơn.
Đề nghị Tòa án tuyên bố chấm dứt hợp đồng vay tiền số:
SOSU807/2016/HDV ngày 20/10/2016 và buộc Bị đơn thanh toán cho Nguyên đơn
tiền vay, lãi vay ban đầu, lãi vay của nợ còn lại, cụ thể:
- Tiền vay là: 3.523.095.840 VNĐ
- Tiền lãi vay ban đầu của 4.462.588.064 VNĐ: Từ ngày 09/11/2016 đến ngày
15/12/2017 (401 ngày); lãi suất 9,57%/năm [của tổng khoản vay chưa tất toán một
phần] là: 4.462.588.064 VNĐ x 401 ngày x 9,57%/năm = 469.191.619 VNĐ
- Lãi vay của nợ còn lại 3.523.095.840 VNĐ:
+ Lãi trong hạn: Từ ngày 16/12/2017 đến ngày 31/12/2019 (745 ngày); lãi suất
12,4%/năm [của khoản vay còn lại sau tất toán một phần] là: 3.523.095.840 VNĐ x
745 ngày x 12,4%/năm = 891.681.079 VNĐ
+ Tiền lãi quá hạn: Từ ngày 01/01/2020 tạm tính đến ngày xét xử sơ thẩm
21/10/2025 (2120 ngày); lãi suất quá hạn là 120% lãi trong hạn là: 3.523.095.840
VNĐ x 2120 ngày x 120% x 12,4%/năm = 3.044.881.428 VNĐ
Theo Đơn khởi kiện Nguyên đơn yêu cầu lãi quá hạn bằng 150% lãi trong hạn,
nhưng sau khi rà soát hồ sơ, nhận thấy lãi suất quá hạn bằng 120% lãi trong hạn là
đúng thỏa thuận nên tại đây, Nguyên đơn thay đổi yêu cầu và đề nghị Tòa án áp
dụng mức lãi suất quá hạn bằng 120% lãi trong hạn.
Tại thời điểm khởi kiện và trên Đơn khởi kiện đề ngày 20/01/2025, số tiền lãi
Bị đơn đã thanh toán cho Nguyên đơn là 2.195.585.258 VNĐ. Tuy nhiên sau đó Bị
đơn đã thanh toán các khoản lãi khác cho Nguyên đơn, hiện nay tổng số tiền lãi Bị
đơn đã thanh toán cho Nguyên đơn là 2.785.330.411 VND (số tiền này 2 bên đã xác
nhận thống nhất)
-- 4 of 13 --
5
Do đó, Bị đơn phải thanh toán cho Nguyên đơn tổng số tiền vay, lãi trong hạn,
lãi quá hạn của Hợp đồng vay tiền số: SOSU807/2016/HDV ngày 20/10/2016 là:
(3.523.095.840 VNĐ + 469.191.619 VNĐ + 891.681.079 VNĐ +
3.044.881.428 VNĐ) - 2.785.330.411 VND = 5.143.519.555 VNĐ
- Đối với hợp đồng mua bán căn hộ số SOSU807/2017/HDMBCH ngày
15/12/2017.
Ngày 15/12/2017 Nguyên đơn và Bị đơn đã ký Hợp đồng mua bán căn hộ số
SOSU807/2017/HDMBCH để mua căn hộ mã số SOSU807 tại Dự án A với giá:
4.697.461.120 VNĐ, ngày bàn giao dự kiến là Quý I, tiến độ thanh toán như sau:
Nguyên đơn đã hoàn thành nghĩa vụ thanh toán 20% đợt 1 theo đúng tiến độ
quy định tại Phụ lục 3 cụ thể: Số tiền 939.492.224 VNĐ (tương 20% giá bán căn hộ)
đã được hai bên tất toán tại Hợp đồng vay số: SOSU807/2016/HDV ngày
20/10/2016 để chuyển số tiền đó sang nghĩa vụ thanh toán Đợt 1 của Nguyên đơn
tại Hợp đồng mua bán căn hộ số SOSU807/2017/HDMBCH ngày 15/12/2017.
Ngày 25/7/2019, hai bên đã ký kết Phụ lục “Sửa đổi bổ sung phụ lục 3 của Hợp
đồng mua bán căn hộ” thống nhất gia hạn ngày bàn giao dự kiến vào Quý IV/2019.
Căn cứ theo quy định tại Khoản 7.3 Điều 7 Hợp đồng mua bán thì ngày CUỐI
CÙNG mà Bị đơn phải có nghĩa vụ bàn giao nhà cho Nguyên đơn là: 01/05/2020
(Quý IV/2019 + 120 ngày). Thế nhưng đến nay Bị đơn vẫn không có thông báo gì
về việc Bàn giao căn hộ cho Nguyên đơn.
Đề nghị Tòa án Tuyên bố chấm dứt Hợp đồng mua bán căn hộ số:
SOSU807/2017/HDMBCH ký ngày 15/12/2017 và buộc Bị đơn hoàn trả cho
Nguyên đơn 20% giá trị hợp đồng; tiền lãi, tiền phạt vi phạm hợp đồng cụ thể:
- 20% giá trị hợp đồng đã thanh toán: 939.492.224 VNĐ
- Tiền lãi chậm thanh toán tính từ ngày 01/05/2020 tạm tính đến 21/10/2025
(1999 ngày): 939.492.224 VNĐ x 1999 ngày x 0,05/ngày = 939.022.478 VNĐ
- Tiền phạt vi phạm Hợp đồng bằng 20% tổng giá bán căn hộ chưa thuế: 20% x
4.270.419.198 VNĐ = 854.083.840 VNĐ
Tổng số tiền Bị đơn phải thanh toán cho Nguyên đơn theo Hợp đồng mua bán
căn hộ số: SOSU807/2017/HDMBCH ngày 15/12/2017 là: 939.492.224 VNĐ +
939.022.478 VNĐ + 854.083.840 VNĐ = 2.732.598.542 VNĐ
Nguyên đơn đề nghị Toà án giải quyết:
- Tuyên bố chấm dứt Hợp đồng vay tiền số: SOSU807/2016/HDV ngày
20/10/2016. Buộc Công ty K1 phải thanh toán cho bà Phạm Thu H tổng số tiền gốc
và tiền lãi phát sinh là: 6.002.033.999 VND.
-- 5 of 13 --
6
- Tuyên bố chấm dứt Hợp đồng Hợp đồng mua bán căn hộ số:
SOSU807/2017/HDMBCH ký ngày 15/12/2017. Buộc công ty K1 phải hoàn trả cho
bà Phạm Thu H tổng số tiền: 2.604.827.599 VND.
- Tuyên buộc Công ty K1 phải thanh toán cho bà Phạm Thu H là:
5.143.519.555 VNĐ + 2.732.598.542 VNĐ = 7.876.118.097 VNĐ
* Quá trình giải quyết vụ án tại cấp sơ thẩm, bị đơn – Công ty Cổ Phần K1
vắng mặt nên không ghi nhận được ý kiến.
- Ngày 25/9/2025 Công ty Cổ Phần K1 có Đơn đề nghị Yêu cầu trưng cầu
giám định chữ ký của người đại diện theo pháp luật và con dấu của Công ty CP K1
tại Giấy xác nhận số SOSU807/2026/ARI-TCKT ngày19/11/2016.
- Ngày 20/10/2025 Công ty Cổ Phần K1 có đơn đề nghị áp dụng quy định về
thời hiệu đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn – bà Phạm Thu H v/v tranh chấp
hợp đồng vay tài sản và hợp đồng mua bán căn hộ.
* Với nội dung vụ án như trên, Bản án dân sự sơ thẩm số: 369/2025/DS-ST
ngày 21 tháng 10 năm 2025 của Tòa án nhân dân Khu vực 2 - Đà Nẵng quyết định:
- Căn cứ khoản 3 điều 26; điểm a khoản 1 điều 35 và điểm a khoản 1 điều 39,
Điều 227. Bộ luật tố tụng dân sự;
- Căn cứ Khoản 2 Điều 1 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Bộ luật tố tụng
dân sự, Luật tố tụng hành chính, Luật tư pháp người chưa thành niên, Luật phá sản
và Luật hòa giải, đối thoại tại Toà án năm 2025.
- Căn cứ Điều 351, 358, 357, 418, 463, 466, 468 Bộ luật dân sự;
- Căn cứ khoản 2 Điều 16 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014;
- Căn cứ Điều 118, 121 Luật nhà ở năm 2014;
- Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban
thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng
án phí và lệ phí Tòa án.
Tuyên xử:
1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn- Bà Phạm Thu H đối với bị
đơn- Công ty Cổ Phần K1 về việc “Tranh chấp hợp đồng vay tài sản và Hợp đồng
mua bán căn hộ”.
1.1 Tuyên bố chấm dứt Hợp đồng mua bán căn hộ số:
SOSU807/2017/HDMBCH ký ngày 15/12/2017 đã ký giữa bà Phạm Thu H và Công
ty Cổ Phần K1.
Tuyên bố chấm dứt Hợp đồng vay tiền số: SOSU807/2016/HDV ngày
20/10/2016 đã ký giữa bà Phạm Thu H và Công ty Cổ Phần K1.
-- 6 of 13 --
7
1.2 Buộc Công ty Cổ Phần K1 phải trả cho bà Phạm Thu H tổng số tiền tính
đến ngày 21/10/2025 là 7.876.118.097 VNĐ (Bảy tỷ tám trăm bảy mươi sáu triệu,
một trăm mười tám nghìn, không trăm chín mươi bảy đồng). Cụ thể:
1.2.3 Đối với Hợp đồng vay tiền số SOSU807/2016/HDV ngày 20/10/2016:
- Tiền vay là: 3.523.095.840 VNĐ
- Tiền lãi vay ban đầu của 4.462.588.064 VNĐ :
+ Từ ngày 09/11/2016 đến ngày 15/12/2017 (401 ngày); lãi suất 9,57%/năm
[của tổng khoản vay chưa tất toán một phần] là: 4.462.588.064 VNĐ x 401 ngày x
9,57%/năm = 469.191.619 VNĐ
- Lãi vay của nợ còn lại 3.523.095.840 VNĐ:
+ Lãi trong hạn: Từ ngày 16/12/2017 đến ngày 31/12/2019 (745 ngày); lãi suất
12,4%/năm [của khoản vay còn lại sau tất toán một phần] là: 3.523.095.840 VNĐ x
745 ngày x 12,4%/năm = 891.681.079 VNĐ
+ Tiền lãi quá hạn: Từ ngày 01/01/2020 tạm tính đến ngày xét xử sơ thẩm
21/10/2025 (2120 ngày); lãi suất quá hạn là 120% lãi trong hạn là: 3.523.095.840
VNĐ x 2120 ngày x 120% x 12,4%/năm = 3.044.881.428 VNĐ
Tổng số tiền gốc và lãi mà Công ty K1 phải thanh toán cho bà Phạm Thu H
theo Hợp đồng vay tiền số SOSU807/2016/HDV ngày 20/10/2016 tạm tính đến
ngày 21/10/2025 sau khi trừ đi số tiền lãi mà Công ty đã thanh toán (2.785.330.411
VND) là: (3.523.095.840 VNĐ + 469.191.619 VNĐ + 891.681.079 VNĐ +
3.044.881.428 VNĐ) - 2.785.330.411 VND = 5.143.519.555 VNĐ.
1.2.4 Đối với Hợp đồng mua bán căn hộ số SOSU807/2017/HDMBCH ngày
15/12/2017:
- Tiền nguyên đơn đã thanh toán đợt 1 là 939.492.224 VND.
- Tiền lãi chậm thanh toán tính từ ngày 01/05/2020 tạm tính đến 21/10/2025
(1999 ngày): 939.492.224 VNĐ x 1999 ngày x 0,05/ngày = 939.022.478 VNĐ
- Thanh toán tiền phạt vi phạm Hợp đồng bằng 20% tổng giá bán căn hộ (Chưa
bao gồm thuế GTGT): 20% x 4.270.419.198 VND = 854.083.840 VND.
Tổng số tiền mà Công ty K1 phải thanh toán cho bà Phạm Thu H theo Hợp
đồng mua bán căn hộ số: SOSU807/2017/HDMBCH ngày 15/12/2017 tạm tính đến
ngày 21/10/2025: 939.492.224 VND + 939.022.478 VNĐ + 854.083.840 VND=
2.732.598.542 VNĐ.
Kể từ ngày bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật (đối với các trường hợp cơ
quan thi hành án có quyền chủ động ra quyết định thi hành án) hoặc kể từ ngày có
đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả
cho người thi hành án) cho đến khi thi hành án xong tất cả các khoản tiền, hàng
-- 7 of 13 --
8
tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành
án theo lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015.
Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn quyết định về phần án phí, quyền kháng cáo và
thi hành án của đương sự.
* Ngày 04 tháng 11 năm 2025, bị đơn Công ty Cổ Phần K1 có Đơn kháng cáo
toàn bộ bản án sơ thẩm, yêu cầu Toà án cấp phúc thẩm xét xử tuyên huỷ bản án sơ
thẩm, chuyển hồ sơ vụ án cho Toà án nhân dân khu vực 2 – Đà Nẵng giải quyết lại
theo thủ tục sơ thẩm với lý do: Toà án cấp sơ thẩm vi phạm nghiêm trọng về thủ tục
tố tụng. Đồng thời, Toà án cấp sơ thẩm áp dụng không đúng quy định của pháp luật
dẫn đến quyết định gây thiệt hại quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn Công ty Cổ
phần K1.
* Tại phiên tòa phúc thẩm: Người đại diện theo uỷ quyền của Bị đơn Công ty
Cổ Phần K1 giữ nguyên nội dung đã kháng cáo. Nguyên đơn và người bảo vệ
quyền, lợi ích hợp pháp của nguyên đơn không đồng ý với kháng cáo của bị đơn.
Các bên không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án.
* Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân thành phố Đà Nẵng phát biểu ý kiến:
Về thủ tục tố tụng: Những người tiến hành tố tụng và tham gia tố tụng tại cấp
phúc thẩm đã thực hiện đúng, đầy đủ quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự trong quá
trình giải quyết vụ án tại cấp phúc thẩm.
Về nội dung vụ án: Căn cứ khoản 2 Điều 308 BLTTDS:
- Chấp nhận một phần kháng cáo của bị đơn Công ty K1.
- Sửa Bản án dân sự sơ thẩm số 369/2025/DS - ST ngày 21/10/2025 của Tòa án
nhân dân khu vực 2 - Đà Nẵng, theo hướng buộc Công ty K1 trả lại tiền vay là:
3.523.095.840 VN; trả lãi suất tính đến ngày xét xử theo lãi suất thoả thuận của các
bên, sau khi trừ đi số tiền lãi bên Công ty K1 đã trả; không chấp nhận tính lãi quá
hạn từ ngày 01/01/2020 đến ngày xét xử sơ thẩm (21/10/2025) với số tiền
3.044.881.428 VNĐ, không chấp nhận yêu cầu phạt vi phạm hợp đồng mua bán căn
hộ, chỉ chấp nhận tiền lãi chậm thanh toán từ ngày 01/05/2021 (Quý IV/2020 + 120
ngày).
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
[1] Về thời hạn, nội dung kháng cáo của Bị đơn Công ty Cổ Phần K1 có đơn
kháng cáo toàn bộ Bản án sơ thẩm, thời hạn kháng cáo, nội dung kháng cáo phù hợp
với quy định tại các Điều 271, 272, 273 Bộ luật Tố tụng dân sự và đã nộp tiền tạm
ứng án phí phúc thẩm theo quy định tại Điều 276 Bộ luật Tố tụng dân sự nên được
thụ lý giải quyết theo trình tự phúc thẩm.
[2] Xét kháng cáo của bị đơn Công ty Cổ Phần K1:
-- 8 of 13 --
9
Công ty Cổ Phần K1 đề nghị hủy toàn bộ bản án sơ thẩm, giao hồ sơ cho Tòa
án nhân dân khu vực 2 – Đà Nẵng giải quyết lại vụ án. Tuy nhiên, xét thấy việc thu
thập chứng cứ và chứng minh đã được thực hiện đầy đủ và đúng quy định tại
Chương VII của Bộ luật Tố tụng dân sự, thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm đúng
quy định của pháp luật và không có vi phạm nghiêm trọng khác về thủ tục tố tụng
ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự nên không có căn cứ chấp
nhận yêu cầu hủy toàn bộ bản án sơ thẩm. Tuy nhiên, công ty K1 kháng cáo cho
rằng Tòa án cấp sơ thẩm áp dụng pháp luật không đúng dẫn đến quyết định làm ảnh
hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của công ty K1 nên Hội đồng xét xử phúc
thẩm xem xét nội dung kháng cáo này của Công ty K1, thấy rằng:
[2.1] Về hợp đồng vay tài sản được ký kết giữa các bên:
[2.1.1] Mặc dù, về hình thức và nội dung của hợp đồng vay tài sản không liên
quan đến hợp đồng mua bán căn hộ, hội đủ các điều kiện số tiền vay, lãi suất, thời
hạn vay theo quy định tại Điều 463 và 470 BLDS nhưng theo đơn khởi kiện cũng
như các tài liệu khác, nguyên đơn đều xác định mục đích là mua căn hộ tại dự án A
do bị đơn làm chủ đầu tư. Hợp đồng mua bán căn hộ số SOSU807/2017/HDMBCH
để mua căn hộ mã số SOSU807 tại Dự án A với giá: 4.697.461.120 đồng, thông tin
căn hộ được mô tả chi tiết tại Phụ lục 2 của Hợp đồng. Thông qua hợp đồng vay,
nguyên đơn đã chuyển cho bị đơn số tiền 4.462.588.064 đồng (tương đương 95%
giá trị hơp đồng mua căn hộ). Trước đó, 19/10/2016 nguyên đơn có chuyển khoản
cho bị đơn 200.000.000 đồng với nội dung đặt cọc mua căn hộ. Điều này thể hiện,
mục đích cuối cùng giao dịch giữa nguyên đơn và bị đơn là mua bán căn hộ tại dự
án A, loại hình mua bán tài sản hình thành trong tương lai. Do đó, có đủ cơ sở để
khẳng định hợp đồng vay tài sản giữa nguyên đơn và bị đơn đã ký kết là hình thức
huy động vốn. Điều này đã được nguyên đơn thừa nhận trong đơn khởi kiện cũng
như tại phiên toà phúc thẩm. Ngày 09/11/2016, bị đơn ký Giấy xác nhận số:
807/2016/ARI-TCKT xác nhận đã nhận vay của nguyên đơn số tiền 4.462.588.064
đồng là thời điểm huy động vốn, tại thời điểm này dự án A chưa đủ điều kiện để huy
động vốn theo quy định tại Điều 19 của Nghị định 99/2015/ NĐ - CP ngày
20/10/2015 quy định chi tiết về Luật nhà ở năm 2014 đó là phải có văn bản của Sở
Xây dựng nơi có nhà ở thông báo đủ điều kiện được bán, … Như vậy, việc huy
động vốn của các bên là vi phạm điều cấm của pháp luật nên hợp đồng vay tài sản
vô hiệu theo quy định tại Điều 123 Bộ luật Dân sự.
Cấp sơ thẩm xác định hợp đồng vay có hiệu lực pháp luật là chưa đúng với
bản chất của các bên tham gia giao dịch.
[2.1.2] Như phân tích ở trên, hợp đồng vay tài sản vô hiệu, do cấp sơ thẩm
xác định Hợp đồng vay có hiệu lực nên không đặt ra vấn đề giải quyết hậu quả Hợp
-- 9 of 13 --
10
đồng vô hiệu, cấp phúc thẩm xác định Hợp đồng vô hiệu; đồng thời, bị đơn có yêu
cầu giải quyết hậu quả, nguyên đơn có yêu cầu tính lãi nên cấp phúc thẩm xem xét
yêu cầu kháng cáo nhằm giải quyết vụ án một cách toàn diện, triệt để mà không
vượt quá yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn vì vẫn chỉ là tranh chấp hợp đồng vay
tài sản.
Theo yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, những khoản lãi theo được tính theo
hợp đồng gồm: 469.191.619 đồng (lãi vay của số tiền gốc 4.462.588.064 đồng) +
891.681.079 đồng (lãi vay trong hạn của số tiền gốc 3.523.095.840 đồng) +
3.044.881.428 đồng (lãi vay quá hạn của số tiền gốc 3.523.095.840 đồng) =
4.405.754.126 đồng, nguyên đơn sẽ được hưởng theo thoả thuận nếu hợp đồng vay
không vô hiệu nên được xem là thiệt hại trực tiếp của nguyên đơn. Để dẫn đến hợp
đồng vay tài sản vô hiệu là do lỗi của cả hai bên vì cả hai bên đều biết tại thời điểm
này dự án A chưa đủ điều kiện để huy động vốn, tuy nhiên chủ trương huy động vốn
là bị đơn chủ động đề xuất, các văn bản hợp đồng đều do bị đơn soạn thảo và bị đơn
được hưởng lợi ích từ việc huy động vốn này nên phần lớn lỗi thuộc về phía bị đơn.
HĐXX xác định tỷ lệ lỗi là 3/7, nghĩa là nguyên đơn có 30% lỗi, bị đơn có 70% lỗi
dẫn đến hợp đồng vay tài sản vô hiệu. Do đó, nguyên đơn phải chịu trách nhiệm
30% trên toàn bộ thiệt hại là 30% x 4.405.754.126 đồng = 1.321.726.237 đồng. Vì
vậy, tiền lãi theo yêu cầu của nguyên đơn được hưởng là 4.405.754.126 đồng -
1.321.726.237 đồng = 3.084.027.889 đồng nhưng nguyên đơn đã được bị đơn chi trả
tiền lãi 2.785.330.411 đồng, nên bị đơn còn phải trả cho nguyên đơn số tiền thiệt hại
là: 3.084.027.889 đồng - 2.785.330.411 đồng = 298.697.478 đồng.
[2.2] Đối với hợp đồng mua bán căn hộ:
Hợp đồng mua bán căn hộ ký kết ngày 15/12/2017, bảo đảm về mặt chủ thể,
nội dung phù hợp với quy định pháp luật về dân sự, Luật kinh doanh bất động sản
và Luật nhà ở do đó làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên. Nguyên đơn căn
cứ vào thoả thuận tại điểm c Điều 14 của hợp đồng để yêu cầu chấm dứt hợp đồng
là có căn cứ nên được chấp nhận.
Về yêu cầu của nguyên đơn tính lãi chậm thanh toán và phạt vi phạm hợp
đồng do chậm bàn giao căn hộ theo khoản 11.2 Điều 11 Hợp đồng, thấy rằng tại
Điều này quy định: Nếu bên mua đã thanh toán giá bán căn hộ theo đúng tiến độ tại
M – Phụ lục 3 … nhưng bên bán chậm bàn giao căn hộ cho bên mua thì …. nghĩa
là lãi chậm thanh toán và phạt vi phạm chỉ được tính khi bên mua đã thanh toán
đúng tiến độ, nghĩa vụ bàn giao căn hộ đã phát sinh nhưng bên bán chậm bàn giao.
Đồng thời, căn cứ vào khoản 7.1 Điều 7 Hợp đồng thì việc bàn giao căn hộ được
thực hiện khi thỏa mãn: bên bán đã hoàn thành việc xây dựng, bên mua đã đóng đầy
đủ tổng giá bán căn hộ theo tiến độ quy định tại mục 2 – Phụ lục 3, mọi khoản tiền
-- 10 of 13 --
11
khác phải thanh toán và nộp đủ kinh phí bảo trì. Tại khoản 7.3 Điều 7 còn quy định
trước ngày bàn giao thực tế ít nhất 14 ngày bên bán phải gửi văn bản thông báo cho
bên mua về thời gian, địa điểm và thủ tục bàn giao (trong Thông báo này sẽ có ngày
nộp tiền đợt 2 theo quy định tại mục 5 – Phụ lục 3). Như vậy, theo quy định tại Điều
7, Điều 11, Phụ lục 03 và thỏa thuận gia hạn thì trong quý IV/2020, bên bán sẽ ban
hành thông báo trong đó có ngày bàn giao thực tế và ngày nộp tiền đợt 2 và các
khoản phí (nếu có), trường hợp nguyên đơn nộp tiền đúng hạn theo thông báo thì
nghĩa vụ bàn giao nhà mới phát sinh. Tuy nhiên, trong quý IV/2020, Công ty không
gửi thông báo gì cho nguyên đơn về ngày bàn giao và ngày nộp tiền, nguyên đơn
cũng không có ý kiến phản đối gì. Hết thời hạn nêu trên, nguyên đơn cũng không có
bất kỳ ý kiến gì cho đến khi khởi kiện nên nghĩa vụ bàn giao nhà chưa đủ điều kiện
phát sinh, do đó, không được quyền hưởng lãi đối với số tiền đã nộp là 20% tính từ
ngày 01/5/2021 như sơ thẩm đã tính và cũng không được hưởng tiền phạt vi phạm
hợp đồng. Nguyên đơn chỉ có quyền yêu cầu tiền lãi của số tiền 939.492.224 đồng
tính từ ngày khởi kiện là 939.492.224 đồng x 10%/năm x 09 tháng 01 ngày (ngày
khởi kiện 20/01/2025, ngày xử sơ thẩm 21/10/2025) = 70.719.312 đồng.
Tổng cộng số tiền cần buộc bị đơn thanh toán cho nguyên đơn: 4.462.588.064
đồng + 298.697.478 đồng + 70.719.312 đồng = 4.832.004.854 đồng.
[2.3] Từ những căn cứ, nhận định trên, xét thấy ý kiến của đại diện VKSND
thành phố Đà Nẵng tại phiên tòa đề nghị HĐXX chấp nhận một phần kháng cáo của
bị đơn, sửa bản án sơ thẩm là có cơ sở, HĐXX chấp nhận.
[3] Về án phí dân sự:
[3.1] Án phí sơ thẩm: Căn cứ khoản 4 Điều 26, khoản 2 Điều 29 Nghị quyết
số: 326/2016/NQ- UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội:
- Công ty Cổ Phần K1 phải chịu án phí sơ thẩm có giá ngạch tương ứng với
yêu cầu của bà Phạm Thu H được Tòa án chấp nhận với số tiền 4.832.004.854 đồng
là [112.000.000 đồng + [(4.832.004.854 đồng – 4.000.000.000 đồng) x 0,1%]] =
112.832.005 đồng.
- Bà Phạm Thu H phải chịu án phí sơ thẩm có giá ngạch tương ứng với yêu
cầu của mình không được Tòa án chấp nhận với số tiền (7.876.118.097 đồng -
4.832.004.854 đồng) = 3.044.113.243 đồng là [72.000.000 đồng + [(3.044.113.243
đồng – 2.000.000.000 đồng) x 2%]] = 92.882.265 đồng, được trừ vào số tiền tạm
ứng án phí đã nộp là 58.303.431đ, theo biên lai thu số 0003649 ngày 10/03/2025
của Chi cục Thi hành án dân sự quận Ngũ Hành Sơn (nay là Phòng Thi hành án dân
sự Khu vực 2), thành phố Đà Nẵng. Nguyên đơn còn phải nộp 34.578.834 đồng.
[3.2] Án phí phúc thẩm: Căn cứ khoản 2 Điều 29 Nghị quyết số:
326/2016/NQ- UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội,
-- 11 of 13 --
12
Công ty Cổ Phần K1 được chấp nhận một phần kháng cáo nên không phải chịu án
phí phúc thẩm.
Vì các lẽ trên,
QUYẾT ĐỊNH:
Căn cứ: Khoản 2 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự;
Chấp nhận một phần kháng cáo của bị đơn Công ty Cổ Phần K1.
Sửa Bản án dân sự sơ thẩm số: 369/2025/DS-ST ngày 21 tháng 10 năm 2025
của Tòa án nhân dân Khu vực 2 - Đà Nẵng.
- Căn cứ khoản 3 điều 26; điểm a khoản 1 điều 35 và điểm a khoản 1 điều 39,
Chương VII của Bộ luật Tố tụng dân sự, thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm đúng
Điều 227. Bộ luật tố tụng dân sự;
- Căn cứ Khoản 2 Điều 1 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Bộ luật tố tụng
dân sự, Luật tố tụng hành chính, Luật tư pháp người chưa thành niên, Luật phá sản
và Luật hòa giải, đối thoại tại Toà án năm 2025.
- Căn cứ Điều 123, 131, 351, 358, 357, 418, 463, 466, 468, 470 Bộ luật dân sự;
- Căn cứ khoản 2 Điều 16 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014;
- Căn cứ Điều 118, 121 Luật nhà ở năm 2014;
- Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban
thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng
án phí và lệ phí Tòa án.
Tuyên xử:
1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn - Bà Phạm Thu H
đối với bị đơn - Công ty Cổ Phần K1 về việc “Tranh chấp hợp đồng vay tài sản và
Hợp đồng mua bán căn hộ”.
1.1.Tuyên bố Hợp đồng vay tiền số: SOSU807/2016/HDV ngày 20/10/2016
đã ký giữa bà Phạm Thu H và Công ty Cổ Phần K1 vô hiệu.
1.2.Tuyên bố chấm dứt Hợp đồng mua bán căn hộ số:
SOSU807/2017/HDMBCH ký ngày 15/12/2017 đã ký giữa bà Phạm Thu H và Công
ty Cổ Phần K1.
2. Buộc Công ty Cổ Phần K1 phải trả cho bà Phạm Thu H tổng số tiền tính
đến ngày 21/10/2025 là 4.832.004.854 đồng. Trong đó, số tiền gốc là 4.462.588.064
đồng, thiệt hại còn phải thanh toán trong Hợp đồng vay tài sản số
SOSU807/2016/HDV ngày 20/10/2016 là 298.697.478 đồng và số tiền lãi chậm trả
số tiền gốc của Hợp đồng mua bán căn hộ số: SOSU807/2017/HDMBCH ký ngày
15/12/2017 là 70.719.312 đồng.
Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến
khi thi hành án xong, tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải
-- 12 of 13 --
13
chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại
khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015.
3. Về án phí dân sự:
3.1. Án phí dân sự sơ thẩm:
- Công ty Cổ Phần K1 phải chịu án phí sơ thẩm là 112.832.005 đồng.
- Bà Phạm Thu H phải chịu án phí sơ thẩm là 92.882.265 đồng, được trừ vào
số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 58.303.431đ, theo biên lai thu số 0003649 ngày
10/03/2025 của Chi cục Thi hành án dân sự quận Ngũ Hành Sơn (nay là Phòng Thi
hành án dân sự Khu vực 2), thành phố Đà Nẵng. Nguyên đơn còn phải nộp
34.578.834 đồng.
3.2. Án phí phúc thẩm: Công ty Cổ Phần K1 không phải chịu án phí phúc
thẩm, được hoàn trả lại số tiền tạm ứng án phí phúc thẩm đã nộp là 300.000đ, theo
Biên lai thu số 0005634 ngày 17/11/2025 của Cơ quan Thi hành án dân sự thành
phố Đà Nẵng.
4. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.
5. Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án
dân sự thì người được thi hành án, người phải thi hành án có quyền thỏa thuận thi
hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc cưỡng chế thi hánh
án theo quy định tại Điều 6, 7, 7a, 7b, 9 Luật thi hành án dân sự. Thời hiệu thi hành
án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.
Nơi nhận:
- Viện kiểm sát nhân dân TP. Đà Nẵng;
- Thi hành án dân sự TP. Đà Nẵng;
- Tòa án nhân dân khu vực 2 - Đà Nẵng;
- Phòng THADS khu vực 2 - Đà Nẵng;
- Phòng GĐKT, TT và THA;
- Các đương sự;
- Lưu Hồ sơ vụ án.
TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM
THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA
Trần Hữu Vinh
-- 13 of 13 --