Bản án số 134 ngày 19/05/2026 của TAND tỉnh Phú Thọ

ngày 19/03/2021: “d) Không xác lập giao dịch dân sự, khai thác, sử dụng tài sản đặt cọc, tài sản ký cược khi chưa có sự đồng ý của bên đặt cọc, bên ký cược”. Như vậy, quy định trên giới hạn quyền xác lập giao dịch dân sự đối với tài sản đặt cọc, tài sản ký cược chứ không giới hạn quyền xác lập giao dịch đối với tài sản/giao dịch được bảo đảm. Tức nguyên đơn đã có cách hiểu sai lầm về tài sản đặt cọc trong giao dịch của bị đơn với ông Đoàn Quyết T vì tài sản đặt cọc của ông T là 100.000.000đồng (Một trăm triệu đồng) không phải quyền sử dụng đất thửa đất số: 784. Nói cách khác, việc bị đơn nhận đặt cọc của ông Đoàn Quyết T là không vi phạm quy định pháp luật và bị đơn cũng đã ký Hợp đồng hủy cọc, hoàn trả tiền cọc, bồi thường cho ông T ngày 20/04/2024. + Thứ hai, việc ký hợp đồng đặt cọc khi quyền sử dụng đất thửa đất số: 784 đang thế chấp tại ngân hàng là phù hợp với quy định của pháp luật. Nguyên đơn cho rằng “Hợp đồng đặt cọc ngày 19/4/2024 và 22/4/2024 là chưa có hiệu lực pháp luật do trước thời điểm ký kết Hợp đồng đặt cọc, bị đơn đã thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất để vay ngân hàng”. Bị đơn cho rằng quan điểm này thể hiện nhận thức không đầy đủ của nguyên đơn về giao dịch được bảo đảm và biện pháp bảo đảm theo quy định của pháp luật. Cụ thể: Hợp đồng đặt cọc ngày 22/04/2024 là biện pháp bảo đảm cho việc thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tức thông qua hợp đồng đặt cọc, nguyên đơn và bị đơn cùng cam kết sẽ thực hiện việc chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng thửa đất số: 784 theo đúng giá chuyển nhượng, phương thức thanh toán, thời gian chuyển nhượng... được hai bên thỏa thuận. Hợp đồng đặt cọc này không làm thay đổi, phát sinh hay chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự của bị đơn đối với thửa đất số: 784, không thuộc trường hợp bị hạn chế giao dịch và phải có ý kiến của bên nhận thế chấp là ngân hàng. Hơn thế nữa, tại thời điểm ký Hợp đồng đặt cọc và giao tiền đặt cọc ngày 22/04/2024, nguyên đơn đã được bị đơn thông báo và biết rõ về tình trạng pháp lý của thửa đất số: 784 là đang được bị đơn thế chấp tại ngân hàng. Quá trình giao dịch nguyên đơn cũng nhiều lần thông báo cho bị đơn làm thủ tục giải chấp để việc ký kết hợp đồng -- 5 of 12 -- 6 chuyển nhượng tại văn phòng công chứng được diễn ra đúng theo ngày hẹn đã quy định. Như vậy việc bị đơn thế chấp quyền sử dụng đất trước đó không làm vô hiệu hợp đồng đặt cọc. Hợp đồng phù hợp với quy định của pháp luật và có hiệu lực pháp lý. + Thứ ba, Hợp đồng đặt cọc chưa được công chứng nhưng đã được hai bên công nhận và thực hiện trên thực tế nên có hiệu lực pháp luật. Khoản 2 Điều 4 Hợp đồng đặt cọc ngày 22/04/2024 quy định: “Hợp đồng đặt cọc này có hiệu lực kể từ ngày các bên ký và được công chứng. Việc sửa đổi, bổ sung hoặc hủy bỏ Hợp đồng này chỉ có giá trị khi được hai bên lập thành văn bản có chứng nhận của Công chứng viên Văn phòng C, tỉnh Vĩnh Phúc”. Như vậy, nguyên đơn và bị đơn thống nhất hợp đồng có hiệu lực khi cả hai bên ký vào hợp đồng và hợp đồng được công chứng tại Văn phòng C tức đảm bảo về hình thức hợp đồng. Tuy nhiên trên thực tế, do thửa đất số: 784 đang được thế chấp tại ngân hàng nên nguyên đơn và bị đơn chỉ ký vào hợp đồng mà không công chứng được. Hai bên đều biết rõ về hạn chế này và vẫn chấp nhận hợp đồng bằng việc nguyên đơn đã giao tiền đặt cọc cho bị đơn, bị đơn đã nhận tiền đặt cọc và thực hiện giải chấp tài sản đảm bảo để tiến tới ký kết hợp đồng chuyển nhượng theo đúng ngày hẹn. Như vậy hợp đồng dù chưa đảm bảo về mặt hình thức nhưng hai bên đã thực hiện quá 2/3 (hai phần ba) quyền và nghĩa vụ của mình. Căn cứ khoản 1, khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự, bị đơn đề nghị Tòa án công nhận hiệu lực của hợp đồng. Nguyên đơn đã vi phạm Hợp đồng đặt cọc ngày 22/04/2024: Theo quy định tại Điều 2 Hợp đồng đặt cọc ngày 22/04/2024: "Chậm nhất 45 (bốn mươi lăm) ngày kể từ ngày ký hợp đồng này, Bên A và Bên B sẽ thực hiện việc ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất nêu trên tại tổ chức công chứng có thẩm quyền...". Tức chậm nhất ngày 05/6/2024 nguyên đơn và bị đơn phải ký công chứng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thửa đất số: 784. Theo quy định tại Khoản 2 Điều 3 Hợp đồng đặt cọc ngày 22/04/2024: “Bên B (ông H) cam đoan thực hiện nghiêm túc các quy định tại

đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc”; Căn cứ khoản 2 Điều 2 Hợp đồng đặt cọc ngày 19/4/2024 và ngày 22/04/2024: “Sau khi Bên B (ông H) giao -- 6 of 12 -- 7 cho Bên A (ông H2, bà G) tiền cọc, nếu Bên B không thực hiện việc mua bất động sản nêu trên như hai bên đã thỏa thuận trên đây thì Bên A sẽ được hưởng toàn bộ số tiền Bên B đặt cọc là 1.000.000.000 đồng (Một tỷ đồng)”. Như vậy, bị đơn là bên nhận đặt cọc hoàn toàn có quyền được hưởng toàn bộ số tiền mà nguyên đơn là bên đặt cọc đã đặt cọc là 1.000.000.000đồng (Một tỷ đồng) khi nguyên đơn từ chối nhận chuyển nhượng như đã thỏa thuận. Do vậy, yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là hoàn toàn không có căn cứ pháp lý. Đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Người làm chứng: Ông Đoàn Quyết T trình bày: Ông T không có quan hệ họ hàng hay quen biết gì với vợ chồng ông H2, bà G và ông H. Từ trước đến nay ông T cũng không có mâu thuẫn gì với những người trên. Thông qua người môi giới mua bán đất nên ông T biết vợ chồng ông H2, bà G có nhu cầu bán thửa đất số: 784, tờ bản đồ số: 42; Địa chỉ: Khu đô thị S, N, phường K, thành phố V, tỉnh Vĩnh Phúc cũ của vợ chồng ông H2, bà G. Sau đó ông T đến gặp trực tiếp vợ chồng ông H2, bà G để hỏi thủ tục mua thửa đất trên. Vào ngày 20/3/2024 tại nhà bà G, ông H2 các bên thống nhất ông T mua thửa đất trên với giá 12.000.000.000 đồng. Ông T đồng ý đặt cọc trước cho vợ chồng ông H2 số tiền 100.000.000đồng. Hai bên thỏa thuận trong thời hạn 30 ngày nếu bên nào vi phạm hợp đồng đặt cọc thì bên đó phải chịu mất tương đương với số tiền đặt cọc (200.000.000 đồng). Tuy nhiên, chưa hết thời hạn trên ông T lại thấy vợ chồng bà G làm thủ tục chuyển nhượng cho người khác (là ông Phan Văn H) và nói sẽ trả lại tiền cọc cho ông T. Ông T đã nhận đủ tiền đặt cọc của vợ chồng ông H2, bà G vào ngày 20/4/2024. Chị Lê Thị T1 trình bày: Chị không có quan hệ họ hàng hay quen biết gì với vợ chồng ông Nguyễn H2, bà Nguyễn Thị Thu G và ôngPhan Văn H3. Từ trước đến nay tôi cũng không có mâu thuẫn gì với những người trên. Đối với ông Đoàn Quyết T, chị chỉ là bạn chơi cùng ông T, không có quan hệ anh em họ hàng gì với ông T.Chị thừa nhận mình là người làm chứng và ký vào Hợp đồng đặt cọc mua bán thửa đất số: 784, tờ bản đồ số 42; địa chỉ: Khu đô thị S, N, phường K, thành phố V, tỉnh Vĩnh Phúc cũ giữa ông T và vợ chồng ông H2, bà G. Thông qua người quen bà G có nhờ chị bán hộ đất và nhà của thửa đất trên. Do vậy, chị đã giới thiệu ông T đến mua. Vào ngày 20/3/2024 tại nhà bà G, ông H2 (ở thửa đất trên) ông T và vợ chồng ông H2, bà G thống nhất mua bán thửa đất trên với giá 12.000.000.000 đồng. Sau khi gặp nhau trao đổi nội dung mua bán thì ông T đồng ý mua đất với số tiền trên và đồng ý đặt cọc trước cho vợ chồng ông H2, bà G số tiền 100.000.000 đồng. Hai bên thỏa thuận trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày 20/3/2024 đến ngày 20/4/2024 nếu bên nào vi phạm hợp đồng đặt cọc thì bên đó phải chịu mất số tiền đặt cọc và phạt cọc gấp hai lần (tổng là 200.000.000 đồng). Do chị chơi cùng ông T nên chị biết ông T rất muốn mua đất và nhà của vợ chồng bà G, ông H2 nên đang đi thu xếp đủ tiền để kịp thời gian nhận chuyển nhượng đất. Nhưng chưa hết thời hạn đặt cọc thì vợ -- 7 of 12 -- 8 chồng bà G, ông H2 gọi điện cho ông T trả lại cọc và không giao dịch mua bán đất với ông T nữa. Ban đầu ông T không đồng ý nhưng vì thái độ không hợp tác của vợ chồng bà G nên ông T đồng ý nhận lại cọc và nhận tiền phạt cọc, tổng số tiền đặt cọc và tiền phạt cọc bà G trả cho ông T là 200.000.000 đồng. Ngày ông T nhận lại tiền đặt cọc đất cụ thể là ngày 20/4/2024 hay ngày 21/4/2024 bà không nhớ rõ. Với nội dung trên, tại Bản án dân sự sơ thẩm số: 56/2025/DS-ST ngày 28/10/2025 của Tòa án nhân dân khu vực 9 - Phú Thọ đã quyết định: Căn cứ vào các Điều 116; Điều 117; Điều 118; Điều 328; Điều 357 và

dân sự; Nghị quyết số: 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Uỷ ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí lệ phí Tòa án, xử: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Phan Văn H về số tiền đặt cọc. Buộc vợ chồng ông Nguyễn H2, bà Nguyễn Thị Thu G phải trả cho ông Phan Văn H số tiền đặt cọc là 1.000.000.000 đồng (Một tỷ đồng) theo Hợp đồng đặt cọc để đảm bảo việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 19/4/2024 giữa ông Phan Văn H và vợ chồng ông Nguyễn H2, bà Nguyễn Thị Thu G. Ngoài ra, bản án còn quyết định về án phí, quyền yêu cầu thi hành án và quyền kháng cáo cho các đương sự theo quy định của pháp luật. Ngày 30/10/2025, bị đơn là ông Nguyễn H2 và bà Nguyễn Thị Thu G kháng cáo đề nghị cấp phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm theo hướng tuyên số tiền đặt cọc 1.000.000.000đồng thuộc về bị đơn Ngày 12/11/2025, Viện kiểm sát nhân dân khu vực 9 – Phú Thọ kháng nghị, đề nghị cấp phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm theo hướng không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bị đơn. Quá trình xét xử phúc thẩm và tại phiên tòa, nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện, bị đơn giữ nội dung kháng cáo, Viện kiểm sát giữ nguyên nội dung kháng nghị. Tại phiên tòa, Kiểm sát viên Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Phú Thọ phát biểu: Về tố tụng: Tòa án phúc thẩm đã tiến hành thụ lý, thu thập chứng cứ, quyết định đưa vụ án ra xét xử, chuyển hồ sơ cho Viện kiểm sát và tiến hành giải quyết vụ án theo đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự. Về quan điểm giải quyết vụ án: Căn cứ khoản 2 Điều 308, Điều 309 Bộ luật Tố tụng dân sự, đề nghị chấp nhận kháng cáo của bị đơn ông Nguyễn H2 và bà Nguyễn Thị Thu G, sửa Bản án dân sự sơ thẩm số 56/2025/DS-ST ngày 28/10/2025 của Tòa án nhân dân khu vực 9 - Phú Thọ theo hướng không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN: -- 8 of 12 -- 9 Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên toà và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên toà, ý kiến của Viện kiểm sát. Hội đồng xét xử nhận định: [1]. Về thủ tục tố tụng: Đơn kháng cáo của bị đơn, kháng nghị của Viện kiểm sát nằm trong thời hạn luật định. Việc thụ lý kháng cáo, kháng nghị đúng quy định của pháp luật nên được xem xét giải quyết theo trình tự phúc thẩm. [2]. Về quan hệ pháp luật: Nguyên đơn khởi kiện yêu cầu bị đơn phải trả lại số tiền đặt đọc theo hợp đồng đặt cọc. Nên cấp sơ thẩm xác định quan hệ pháp luật là tranh chấp hợp đồng đặt cọc theo quy định tại khoản 3 Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự là có căn cứ. [3]. Về nội dung vụ án: Ông Phan Văn H và vợ chồng ông Nguyễn H2, bà Nguyễn Thị Thu G có ký với nhau 02 hợp đồng đặt cọc vào ngày 19/4/2024 và ngày 22/4/2024 cùng với nội dung ông H đặt cọc số tiền 1.000.000.000đồng để vợ chồng ông H2, bà G chuyển nhượng thửa đất số 784 và tài sản trên đất, thời hạn chuyển nhượng đất là 45 ngày kể từ ngày ký hợp đồng đặt cọc. Sau đó ông H cho rằng vợ chồng ông H2, bà G không làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời hạn thỏa thuận nên đã khởi kiện đề nghị ông H2, bà G phải trả lại số tiền đặt cọc. Sau khi xét xử sơ thẩm, bị đơn ông H2, bà G kháng cáo, Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân khu vực 9 – Phú Thọ kháng nghị đều với nội dung, đề nghị cấp phúc thẩm không chấp yêu cầu khởi kiện. Hội đồng xét xử thấy rằng: [3.1]. Ngày 19/4/2024, ông H với ông H2, bà G ký Hợp đồng đặt cọc (BL 38) với nội dung: Ông H đặt cọc số tiền 1.000.000.000đồng để vợ chồng ông H2, bà G chuyển nhượng thửa đất số 784 và tài sản trên đất, thời hạn chuyển nhượng đất là 45 ngày kể từ ngày ký hợp đồng đặt cọc. Sau khi ký hợp đồng đặt cọc ông H đã chuyển đủ số tiền đặt cọc 1.000.000.000đồng cho vợ chồng ông H2, bà G và hai bên đã viết giấy giao nhận số tiền này (BL 32). Đến ngày 22/4/2024, ông H với ông H2, bà G lại tiếp tục ký Hợp đồng đặt cọc (BL 35) với nội dung như nội dung của Hợp đồng đặt cọc ngày 19/4/2024 và các bên lại tiếp tục viết giấy nhận tiền với số tiền nêu trên, phía sau giấy giao nhận tiền ngày 22/4/2024 có nội dung “sau khi lập giấy giao nhận tiền ngày 22/4/2024 sẽ hủy giấy giao nhận tiền ngày 19/4/2024”. [3.1.1]. Về hình thức của 02 Hợp đồng đặt cọc: Cả hai hợp đồng đặt cọc đều được lập bằng văn bản. Theo khoản 2 Điều 4 của Hợp đồng đặt cọc ngày 19/4/2024 và ngày 22/4/2024 đều có quy định: “Hợp đồng đặt cọc này có hiệu lực kể từ ngày các bên ký và được công chứng. Việc sửa đổi, bổ sung hoặc hủy bỏ Hợp đồng này chỉ có giá trị khi được hai bên lập thành văn bản có chứng nhận của Công chứng viên Văn phòng C, tỉnh Vĩnh Phúc…”. Qua xác minh tại Văn phòng C và các đương sự đều thừa nhận thì có đủ căn cứ xác định Hợp đồng đặt cọc ngày 19/4/2024 và Hợp đồng đặt cọc ngày 22/4/2024 đều không được công chứng, chứng thực. -- 9 of 12 -- 10 Theo quy định tại khoản 5 Điều 3; khoản 1, khoản 2 Điều 22 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19/3/2021 của Chính phủ quy định thi hành Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ thì Hợp đồng đặt cọc giữa ông H với vợ chồng ông H2, bà G thuộc trường hợp được công chứng, chứng thực. Như vậy, cả hai Hợp đồng đặt cọc đều vi phạm về việc không công chứng, chứng thực, tuy nhiên sau khi ký Hợp đồng đặt cọc ngày 19/4/2024 thì ông H đã chuyển toàn bộ số tiền thỏa thuận đặt cọc là 1.000.000.000đồng vào tài khoản của bà G, tức đã thực hiện toàn bộ nghĩa vụ của Hợp đồng. Nên theo khoản 2 Điều 129 Bộ luật dân sự thì Hợp đồng đặt cọc ngày 19/4/2024 không bị vô hiệu về mặt hình thức. Cấp sơ thẩm xác định hợp đồng đặt cọc ngày 19/4/2024 vi phạm về hình thức nên chưa có hiệu lực là không có căn cứ. [3.1.2]. Nguyên đơn cho rằng tại thời điểm ký hợp đồng đặt cọc thửa đất 784 đang thế chấp tại ngân hàng và ngày 20/3/2024 vợ chồng ông H2, bà G có ký hợp đồng đặt cọc về việc chuyển nhượng thửa đất trên cho ông Đoàn Quyết T trong thời hạn 30 ngày (từ ngày 20/3/2024 đến 20/4/2024) là vi phạm khoản 1