Bản án số 775 ngày 10/06/2026 của TAND tỉnh Tây Ninh

hợp đồng trên. Bản án sơ thẩm phù hợp với quan điểm Viện kiểm sát của khu vực nên đề nghị bác yêu cầu kháng cáo của ông Q và ông T2. Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Tây Ninh tham gia phiên tòa phát biểu quan điểm: -- 12 of 24 -- Về tố tụng: Kể từ khi thụ lý vụ án cho đến trước thời điểm Hội đồng xét xử nghị án, Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa đã thực hiện đúng, đầy đủ quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự. Nguyên đơn, bị đơn đã thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ tố tụng. Về nội dung: Qua xem xét hồ sơ vụ án và yêu cầu kháng cáo của ông Trang Minh Q, ông Âu Dương T2 và kháng nghị của Viện trưởng Viện Kiểm sát nhân dân khu vực 3, nhận thấy: Ông H khởi kiện yêu cầu: vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Nguyễn Thị C3 và ông Võ Thanh T1 ngày 17/6/2005, được Ủy ban nhân dân xã H, huyện Đ, tỉnh Long An chứng nhận ngày 29/6/2005; vô hiệu hợp đồng ủy quyền được ký kết ngày 09/3/2023 giữa ông Võ Thanh T1, bà Nguyễn Thị Thùy T5 và ông Trang Minh Q, được văn phòng C4; vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký kết ngày 17/08/2023 giữa ông Võ Thanh T1, bà Nguyễn Thị Thùy T5 do ông Trang Minh Q đại diện và ông Âu Dương T2, được Văn phòng C4; công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng hình thức giấy tay giữa bà Nguyễn Thị C3, ông Nguyễn Văn Ú và ông Võ Hùng C2 ngày 22/9/2001; xác định quyền sử dụng phần đất thuộc thửa đất số 2659 là di sản của ông C2, bà T4 để lại và chia di sản thừa kế là quyền sử dụng đất thành 05 kỷ phần bằng nhau, ông yêu cầu được nhận đất và đồng ý giao giá trị kỷ phần cho các đồng thừa kế khác. Tại phiên tòa sơ thẩm, ông H bổ sung yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 2659 cấp cho ông Võ Thanh T1 ngày 05/8/2005. Ông Q có yêu cầu độc lập: công nhận hợp đồng ủy quyền được ký kết ngày 09/3/2023 giữa ông Võ Thanh T1, bà Nguyễn Thị Thùy T5 và ông Trang Minh Q, được văn phòng C4; Trường hợp Tòa án có căn cứ vô hiệu hợp đồng ủy quyền thì yêu cầu Tòa án buộc ông Võ Thanh T1 và bà Nguyễn Thị Thùy T5 liên đới trả cho ông Quân S tiền 4.000.000.000đồng và tiền lãi theo mức lãi suất 1.67%/tháng tính từ ngày 09/5/2023 đến 09/3/2024 là 668.000.000đồng, yêu cầu tiếp tục tính lãi cho đến khi xét xử sơ thẩm. Tại phiên tòa sơ thẩm, ông Q bổ sung yêu cầu trong trường hợp Tòa án có căn cứ vô hiệu hợp đồng ủy quyền thì yêu cầu Tòa án buộc ông T1, bà T5, ông Nguyễn Văn Ú và những người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng của bà Nguyễn Thị C3 có nghĩa vụ liên đới trả cho ông Trang Minh Q 4.000.000.000đồng và tiền lãi theo mức lãi suất 1.67%/tháng tính từ ngày 09/7/2023 đến ngày xét xử sơ thẩm 26/9/2025 là 1.774.653.322 đồng. Ông T2 có yêu cầu độc lập: công nhận hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 17/08/2023 giữa ông Võ Thanh T1, bà Nguyễn Thị Thùy T5 do ông Trang Minh Q đại diện và ông Âu Dương T2, được Văn phòng C4; không yêu cầu giải quyết hậu quả trong trường hợp hợp đồng vô hiệu. Tòa sơ thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, xác định thửa 2659 là di sản thừa kế của bà T4, ông C2; vô hiệu các HĐUQ giữa ông T1, bà T5 với ông Q và HĐCN QSD đất giữa ông T1 bà T5 do ông Q đại diện với ông T2; buộc ông T1 bà T5 liên đới trả tiền vay và tiền lãi cho ông Q. Ông Q và ông T2 có đơn kháng cáo yêu cầu chấp nhận yêu cầu độc lập của hai ông. -- 13 of 24 -- Xét thấy, về việc thu thập chứng cứ của Tòa sơ thẩm: Tại các Bản ý kiến trình bày của các ông bà Nguyễn Văn Ú, Nguyễn Minh C, Nguyễn Cẩm H2, Nguyễn Tấn P2, bản tự khai của các ông bà Võ Hùng D, Võ Thị Bạch H1, Võ Thị Tuyết N, Võ Thị Hồng M1, Huỳnh Thị Y, Mai Thị Ngọc P, Nguyễn Thị Thùy T5... có chữ ký (lăn tay của ông Ú) nhưng không có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền đây là chữ ký của chính các đương sự này nên không thể xem là chứng cứ theo quy định tại Điều 93, 94 và 95 Bộ luật Tố tụng dân sự. Theo bà T5 trình bày thì phần đất tranh cấp là của cha mẹ chồng chuyển nhượng của bà C3, ông Ú tổng diện tích khoảng 639m2, mẹ chồng bà là bà T4 đồng ý cho vợ chồng bà một phần diện tích nên vợ chồng bà mới tiến hành kê khai đăng ký và được cấp GCNQSD đất. Tuy nhiên Tòa sơ thẩm chưa làm rõ lý do năm 2001 ông Ú bà C3 chuyển nhượng đất cho ông C2 bà T4 nhưng tại sao năm 2005 bà C3 lại lập HĐCN QSD đất cho ông T1 diện tích 300m2? Đây có phải là ý kiến của bà T4 không? Ông T1 có hùn tiền mua đất không? Những nội dung trên cần được Tòa án thu thập, làm rõ mới có đủ căn cứ xem xét giải quyết vụ án. Về kháng nghị của Viện trưởng Viện Kiểm sát nhân dân khu vực 3 - Tây Ninh: Theo đơn yêu cầu độc lập ghi ngày 07/7/2025, thông báo về việc thụ lý yêu cầu độc lập số 03/2025/TB-TLTA ngày 10/7/2025 và biên bản về kiểm tra việc giao nộp tiếp cận, công khai chứng cứ ngày 08/8/2025: Ông Trang Minh Q yêu cầu trường hợp Tòa án có căn cứ vô hiệu hợp đồng ủy quyền được ký kết ngày 09/3/2023 giữa ông Võ Thanh T1, bà Nguyễn Thị Thùy T5 và ông Trang Minh Q, được văn phòng C4 công chứng số 841, quyển số 03/2023TP/CC- SCC/HĐGD thì yêu cầu Tòa án buộc ông Võ Thanh T1 và bà Nguyễn Thị Thùy T5Trang có nghĩa vụ liên đới trả cho ông Trang Minh Q số tiền 4.000.000.000 đồng và tiền lãi theo mức lãi suất 1.67%/tháng tạm tính từ ngày 09/5/2023 đến 09/3/2024 là 668.000.000đồng, yêu cầu tiếp tục tính lãi cho đến khi xét xử sơ thẩm. Tại phiên tòa, người đại diện theo ủy quyền của ông Trang Minh Q là ông Đỗ Anh H4 có yêu cầu bổ sung: Trường hợp có căn cứ chia thừa kế đề nghị ông T1, bà T5, ông Ú và những người thừa kế quyền và nghĩa vụ tố tụng của bà C3 có trách nhiệm liên đới trả lại cho ông Quân số tiền gốc 4.000.000.000 đồng và tiền lãi theo mức lãi suất 1.67% từ ngày 09/7/2023 đến ngày xét xử sơ thẩm. Xét thấy, yêu cầu này phát sinh sau khi Tòa án đã tiến hành mở phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ như Tòa án đã nhận định tại mục [2.5.2] trang 18 Bản án: “...Đối với yêu cầu buộc ông Nguyễn Văn Ú và những người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng của bà Nguyễn Thị C3 có nghĩa vụ liên đới cùng ông Võ Thanh T1, bà Nguyễn Thị Thùy T5 trả tiền cho ông Trang Minh Q, yêu cầu này tại phiên tòa là vượt quá phạm vi khởi kiện nên Hội đồng xét xử không xem xét”. Tuy nhiên, tại phần quyết định của bản án, Tòa án đã tuyên: Không chấp nhận yêu cầu buộc ông Nguyễn Văn Ú và những người thừa kế quyền và nghĩa vụ tố tụng của bà Nguyễn Thị C3 có nghĩa vụ liên đới cùng ông Võ Thanh T1, bà -- 14 of 24 -- Nguyễn Thị Thùy T5 trả tiền cho ông Trang Minh Q và buộc ông Trang Minh Q trả 300.000 đồng án phí đối với yêu cầu buộc liên đới không được chấp nhận là mâu thuẫn. Yêu cầu buộc liên đới của ông Trang Minh Q không được Tòa án xem xét, thụ lý bổ sung yêu cầu khởi kiện nên không phải là yêu cầu độc lập. Tòa án tuyên không chấp nhận yêu cầu buộc ông Nguyễn Văn Ú và những người thừa kế quyền và nghĩa vụ tố tụng của bà Nguyễn Thị C3 có nghĩa vụ liên đới cùng ông Võ Thanh T1, bà Nguyễn Thị Thùy T5 trả tiền cho ông Trang Minh Q và buộc ông Q chịu án phí đối với yêu cầu không được chấp nhận là vượt quá phạm vi yêu cầu độc lập ban đầu của đương sự, ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự. Ngoài ra, Bản án tuyên buộc ông Võ Thanh T1 và bà Nguyễn Thị Thùy T5 có nghĩa vụ liên đới hoàn trả cho ông Trang Minh Q tổng số tiền vay gốc, lãi tính đến ngày 26/9/2025 là 5.774.653.322 đồng, theo quy định tại khoản 6 Điều 26 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 thì ông T1 bà T5 phải chịu án phí có giá ngạch là 113.774.653 đồng nhưng Tòa án không tuyên buộc án phí đối với ông T1, bà T5 là thiếu sót, không đúng quy định của pháp luật. Theo các phân tích trên thì phần quyết định của bản án tuyên vượt quá phạm vi yêu cầu độc lập ban đầu của đương sự và sai án phí nên kháng nghị của Viện trưởng Viện Kiểm sát nhân dân khu vực 3-Tây Ninh là có căn cứ chấp nhận. Do Tòa sơ thẩm chưa thu thập đầy đủ chứng cứ để có cơ sở xem xét giải quyết vụ án, Tòa phúc thẩm không khắc phục được nên đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận kháng nghị của Viện KSND khu vực C5-Tây Ninh, chấp nhận kháng cáo của ông Trang Minh Q, ông Âu Dương T2, căn cứ khoản 3 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự, hủy bản án sơ thẩm, giao hồ sơ về Tòa khu vực giải quyết lại. NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN: Căn cứ vào các chứng cứ, tài liệu có trong hồ sơ vụ án được xem xét tại phiên tòa và căn cứ kết quả tranh tụng tại phiên tòa, ý kiến của đại diện Viện kiểm sát, xét thấy: [1] Về thủ tục tố tụng: Ngày 29/9/2025, cấp sơ thẩm tuyên án. Ngày 07/10/2025 ông Trang Minh Q kháng cáo. Ngày 13/10/2025, ông Âu Dương T2 kháng cáo. Ngày 13/10/2015 Viện kiểm sát nhân dân khu vực 3 kháng nghị. Kháng cáo của ông Q và ông T2 và kháng nghị của Viện kiểm sát trong thời hạn theo quy định tại Điều 271 Điều 273 Điều 278 Điều 280 của Bộ luật Tố tụng dân sự, nên đủ điều kiện để giải quyết theo thủ tục phúc thẩm. [2] Xét kháng cáo của ông Trang Minh Q và ông Âu Dương T2 thấy rằng: [2.1] Ông H cho rằng cha ông là ông Võ Hùng C2 sinh năm 1943 (chết năm 2002), mẹ bà Nguyễn Thị Minh T4, sinh năm 1951 (chết năm 2023). Ông C2, bà T4 có 05 người con gồm: Ông Võ Hùng D, sinh năm 1976; bà Võ Thị Bạch H1, sinh năm 1979; ông Võ Thanh T1, sinh năm 1982; bà Võ Thị Tuyết N sinh năm -- 15 of 24 -- 1983; Võ Thanh H, sinh năm 1986. Cha mẹ ông C2, bà T4 và ông C2 chết trước, bà T4 và ông C2. Bà thúy và ông C2 không có cha mẹ nuôi và con nuôi. Ngày 22/9/2001, bà Nguyễn Thị Minh T4 và ông Võ Hùng C2 có mua của ông Nguyễn Văn Ú và bà Nguyễn Thị C3 phần đất có diện tích 9,0 m x 71 m với giá 01 mét ngang là 12,5 chỉ vàng 10. Tổng cộng 100 chỉ (bút lục 7). Năm 2002, bà T4 và ông C2 cất nhà trên đất sinh sống. Nên diện tích ông T1 được ủy ban nhân dân xã Đ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không đúng quy định của pháp luật nên đề nghị hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ông T1 và đề nghị hủy Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông T1, bà T5, ông Q với ông T2 chia di sản thừa kế diện tích 300 m2. [2.2] Xét thấy: giấy tay ngày 22/9/2001, bà Nguyễn Thị Minh T4 và ông Võ Hùng C2 là cha mẹ của ông H và ông T1 có mua của ông Nguyễn Văn Ú và bà Nguyễn Thị C3 phần đất có diện tích 9,0 m x 71 m với giá 01 mét ngang là 12,5 chỉ vàng 10. Tổng cộng 100 chỉ (bút lục 07) là ghi không đúng với giá đất mà hai bên thỏa thuận mua bán hai bên thỏa thuận không phải 100 chỉ vàng mà là 112,5 chỉ vàng, không thể hiện giao nhận vàng hay chưa, không thể hiện đất tọa lạc tại đâu. Ông C2, bà T4 không ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và kê khai đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Năm 2002, bà T4 và ông C2 cất nhà trên đất sinh sống. Bà T5 vợ ông T1 cho rằng bà T4 cho vợ chồng bà một phần diện tích đất nên ông T1 mới tiến hành làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất được Ủy ban nhân dân huyện Đ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AD240803 thuộc thửa đất 2659, tờ bản đồ số 04 tọa lạc tại ấp B, xã H, huyện Đ, tỉnh Long An diện tích 300 m2 (bút lục 167). [2.3] Ông H cho rằng bà T4 và ông C2 là người đóng thuế đất nhưng theo giấy tay bán đất là ngày 22/9/2001, giấy nộp thuế ngày 22/8/2001 là trước khi mua đất. Nên việc ông H trình bày bà T4 và ông cường đóng thuế đất trên diện tích 300 m2 là không có cơ sở. [2.4] Căn cứ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 29/6/2005 giữa bà Nguyễn Thị C3 với ông Võ Thanh T1 (bút lục 215 a). Về hình thức Hợp đồng: Hợp đồng giữa các bên có công chứng, chứng thực nên đảm bảo tuân thủ đúng hình thức theo quy định tại 697 và khoản 3 Điều 688 của Bộ luật Dân sự năm 2005 và Điều 502 Bộ luật Dân sự năm 2015 và điểm a khoản 1 Điều 167 của Luật Đất đai năm 2013. Ông T1 đã được Ủy ban nhân dân huyện Đ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AD 240803 đối với thửa đất số 2659, tờ bản đồ số 04 tọa lạc tại ấp B, xã H, huyện Đ, tỉnh Long ngày 05/8/2005 (bút lục 219); Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ có 01 bà C3 ký tên là do giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bà chính được Ủy ban nhân dân xã Đ cấp ngày 12 tháng 9 năm 1997 diện tích 22.040 m2 chỉ có bà C3 đứng tên quyền sử dụng đất. Ông Ú cũng không khiếu nại hay có ý kiến gì về việc bà C3 chuyển quyền sử dụng đất cho ông T1 (bút lục 189). Nên việc Ủy ban nhân dân xã Đ cấp cho ông T1 diện tích 300m2 đúng quy định của pháp luật Dân sự và Luật Đất đai. [2.5] Sau khi được được Ủy ban nhân dân huyện Đ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đất số AD 240803 đối với thửa đất số 2659, tờ bản đồ số 04 -- 16 of 24 -- tọa lạc tại ấp B, xã H, huyện Đ, tỉnh Long ngày 05/8/2005 thì ông T1, bà T5 thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AD 240803 cho Ngân hàng TMCP X-C6 vay tiền từ năm 2018, khi vay Ngân hàng có thẩm định tài sản, thời điểm ông T1, bà T5 vay tiền bà T4 còn sống, bà T4 không có ý kiến hay phản đối gì, đến năm 2022, ông T1 mới xóa thế chấp (bút lục 244). Mặt khác diện tích 300m2 ông T1, bà T5 nhận chuyển nhượng sau khi bà T4 cất nhà, khi ông T1 được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đã thế chấp Ngân hàng vay tiền thời gian dài không ai tranh chấp. [2.6] Ngày 28/02/2023, ông T1 làm đơn yêu cầu cơ quan văn phòng đăng ký đất đai mô tả ranh giới, mốc thửa đất thì ông H có ký tứ cận đất về tình hình biến động, ranh giới thửa đất từ khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cán bộ địa chính, người đo vẽ xác định thửa đất có ranh giới rõ ràng, sử dụng ổn định, không tranh chấp với các hộ liền kề, đất không bị kê biên, phía đông đất giáp với đường tỉnh 824, diện tích thửa đất thay đổi do sai sót trong quá trình đo đạc cấp giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất được Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân xã H ký cho ông T1 (bút lục 100). Tại phiên tòa phúc thẩm ông H xác định phần đất ông C2 bà T4 mua của ông Ú, bà C3 diện tích 9,0 m x 71m = 639 m2, ông T1 đứng tên 300 m2. Còn lại 339 m2, ông H đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng ông cho rằng do mẹ ông là bà T4 kê khai cho ông đứng tên, ông có xây căn nhà cấp 4 trên đất sinh sống. Đến năm 2022, đổi lại giấy đất ông mới biết ông đứng tên quyền sử dụng đất. Ông có ký tên xác định tứ cận đất của ông giáp đất ông T1 hay không thì ông cũng không nhớ nhưng ông không yêu cầu giám định chữ ký tên H trên giấy ký xác nhận tứ cận. Nên việc ông T1 đứng tên quyền sử dụng đất 300 m2 là ông H biết nhưng không có ý kiến còn ký tứ cận xác định đất cho ông T1 Do đó, diện tích 300m2 không phải là di sản thừa kế của bà T4 và ông C2 mà tài sản thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng hợp pháp của cá nhân ông T1. [2.7] Xét hợp đồng ủy quyền: Ngày 09/3/2023, ông T1, bà T5 và ông Q có ký “giấy thỏa thuận”, nội dung là bà T5, ông T1 mượn ông Quân số tiền 4.000.000.000 đồng, tài sản đảm bảo là thửa đất 2659, tờ bản đồ số 4 tọa lạc tại ấp B, xã H, huyện Đ, tỉnh Long An. Cùng ngày 09/3/2023, ông T1, bà T5 có đến Văn phòng C4 để ký kết hợp đồng ủy quyền đối với thửa đất nêu trên cho ông Trang Minh Q, hợp đồng công chứng số 841, quyển số 03/2023TP/CC- SCC/HĐGD ngày 09/3/2023 theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AD 240803 do Ủy ban nhân dân huyện Đ cấp cho ông Võ Thanh T1 ngày 05/8/2005. Nội dung của hợp đồng ủy quyền việc định đoạt thửa số 2659, tờ bản đồ số 4. Nếu ông T1, bà T5 không thanh toán tiền lãi hàng tháng cho ông Q sau 02 (hai) tháng thì ông Q có quyền chuyển nhượng cho người khác (bút lục từ 115 đến 120). Hợp đồng ủy quyền của ông T1, bà T5 cho ông Q đúng quy định theo Điều 562 của Bộ luật Dân sự năm 2015 và điểm a khoản 1 Điều 64 Nghị định số 43/2014/NĐ- CP ngày 15/05/2014. [2.8] Do ông T1 và bà T5 không trả tiền lãi nên ngày 17/8/2023, giữa ông Võ Thanh T1, bà Nguyễn Thị Thùy T5 do ông Trang Minh Q đại diện và ông Âu -- 17 of 24 -- Dương T2. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập tại Văn phòng C4, tỉnh Long An, công chứng số 4482 quyển số 08/2023TP/CC-SCC/HĐGD (bút lục 190;191,192). Về hình thức Hợp đồng: Hợp đồng giữa các bên có công chứng, chứng thực nên đảm bảo tuân thủ đúng hình thức theo quy định tại Điều 502 Bộ luật Dân sự và điểm a khoản 3 Điều 167 của Luật Đất đai năm 2013. [2.9] Ông T2 cho rằng khi nhận chuyển nhượng nhà đất của ông T1 thì nhà đất đang cho thuê. Lời khai của ông T2 phù hợp với công văn số 330/CV-UBND về việc cung cấp chứng cứ theo công văn số 828/CV-TA của Tòa án nhân dân huyện Đức Hòa của xã H thể hiện: Trên thửa đất có nhà ở trên đất, lúc trước do ông Võ Hùng C2 và bà Nguyễn Thị Minh T4 sinh sống sử dụng đến ngày 22/01/2023 bà T4 mất hiện tại nhà và thửa đất trên đang cho thuê (bút lục 237). Tại phiên tòa ông H thừa nhận có cho một người gần nhà bán nước ở trên diện tích đất của ông T1. [2.10] Xét thấy tại thời điểm ký kết hợp đồng chuyển nhượng 17/8/2023, giữa ông T1, bà T5, ông Q với ông T2 thửa đất 2659, tờ bản đồ số 4 tọa lạc tại ấp B, xã H, huyện Đ, tỉnh Long An, không bị kê biên, không bị phong tỏa, không có quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời nào của cơ quan có thẩm quyền. Hợp đồng chuyển nhượng được lập thành văn bản, được công chứng, chứng thực, đúng về hình thức, thủ tục theo quy định của Luật Công chứng và Luật Dân sự, Luật Đất đai. [2.11] Việc ông T2 nhận chuyển nhượng quyền sử dụng diện tích 300m2 thuộc thửa đất 2659, tờ bản đồ số 4 tọa lạc tại ấp B, xã H, huyện Đ, tỉnh Long An từ ông T1, bà T5, ông Q ông T2 không biết là đất do bà T5, ông T1 vay tiền của ông Q. Nên ông T2 là người thứ ba ngay tình trong giao dịch bất động sản. Quyền lợi ích hợp pháp của người thứ ba ngay tình được pháp luật dân sự bảo vệ. Căn cứ vào Điều 133 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định, thì hợp đồng chuyển nhượng QSD đất ngày 17/8/2023, giữa ông Võ Thanh T1, bà Nguyễn Thị Thùy T5 do ông Trang Minh Q đại diện với ông Âu Dương T2. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập tại Văn phòng C4, tỉnh Long An, công chứng số 4482 quyển số 08/2023TP/CC-SCC/HĐGD là có hiệu lực pháp luật vì họ là người thứ ba ngay tình. [3] Đối với căn nhà trên đất luật sư cho rằng ông T1, bà T5 không thế chấp nhà cho ông Q thì thấy rằng căn nhà gắn liền với đất nên ông Q cho rằng thế chấp cho ông cả nhà và đất. Mặt khác tại bản tự khai ngày 26/10/2023 bà T5 khai nhà đất do bà T4 cho vợ chồng bà và ông T1 cũng không có ý kiến gì về việc bán đất không bán nhà (bút lục 167). Theo biên bản định giá ngày 25/01/2024 thì đất có giá 3.944.160.000 đồng; giá trị căn nhà 420.302.288 đồng. Tổng cộng nhà đất là 4.364.462.288 đồng (bút lục 227), ông T1, bà T5 làm giấy nhận tiền chuyển nhượng cho ông Q 4.000.000.000 đồng và giấy thỏa thuận ngày 09/3/2023 tại phòng công chứng. Nếu ông T1, bà T5 không thanh toán tiền lãi suất hàng tháng cho ông Q sau 02 (hai) tháng thì ông Q có quyền chuyển nhượng cho người khác. Đồng thời ông T1, bà T5 làm hợp đồng ủy quyền được công chứng chứng nhận ông Q được quyền chuyển nhượng thửa đất số 2659, tờ bản đồ số 04 tọa lạc tại ấp -- 18 of 24 -- B, xã H, huyện Đ, tỉnh Long An. Ông Q chuyển nhượng cho ông T2 4.200.000.000 đồng tương với giá đã định nên việc ông Q và ông T2 cho rằng ông T1 bà T5, chuyển nhượng luôn nhà và đất là có cơ sở. [4] Tại biên bản thẩm định tại chổ ngày 25/01/2024, trên đất có căn nhà cấp 4 do ông H xây năm 2002 và căn nhà tiền chế ông H cất năm 2015. Trên đất không có mồ mã (bút lục 252,253,254). Ông H cho rằng căn nhà cấp 4 ông H xây là không đúng với nội dung đơn khởi kiện của ông H viết ngày 06 tháng 10 năm 2023 đơn ông Hải V1 nhà cấp 4 do bà T4 và ông C2 xây (bút lục 45). [5] Trong quá trình giải quyết ông H cho rằng năm 2015 ông H có sửa nhà nhưng không xác định chi phí sửa bao nhiêu, khi sửa nhà ông T1 có đồng ý hay không, do ông T1 vắng mặt. Tại phiên tòa phúc thẩm ông H cho rằng ông sửa nhà hết 200.000.000 đồng nhưng ông đồng ý theo kết quả định giá và đồng ý chia các đồng thừa kế không yêu cầu tách riêng tiền sửa nhà cho ông. Kết quả định giá căn nhà 420.302.288 đồng; tường rào 3.839.415 đồng. Tổng cộng: 424.141.703 đồng. Bà T5 cho rằng bà T4 cho ông T1, bà T5. Ông H không thừa nhận. Nên nhà chia cho các thừa kế bà T4 và ông C2. Bà T4 và ông C2 có 05 người con nên được chia như sau: 424.141.703 đồng: 5 người = 84.828.340 đồng. Do Ông Võ Hùng D, bà Võ Thị Bạch H1, bà Võ Thị Tuyết N cho kỹ phần mình được hưởng cho ông H nên ông T1, bà T5 có trách nhiệm giao cho ông H số tiền 339.313.363 đồng. Nên có căn cứ chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của ông H. [6] Xét kháng nghị của Viện kiểm sát thì thấy rằng: [6.1] Tại phiên tòa sơ thẩm, đại diện của ông Trang Minh Q là ông Đỗ Anh H4 có yêu cầu bổ sung: Trường hợp có căn cứ chia thừa kế đề nghị ông T1, bà T5, ông Ú và những người thừa kế quyền và nghĩa vụ tố tụng của bà C3 có trách nhiệm liên đới trả lại cho ông Quân số tiền gốc 4.000.000.000 đồng và tiền lãi theo mức lãi suất 1.67% từ ngày 09/7/2023 đến ngày xét xử sơ thẩm. Xét thấy, yêu cầu này phát sinh sau khi Tòa án đã tiến hành mở phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ như Tòa án đã nhận định tại mục [2.5.2] trang 18 Bản án: “...Đối với yêu cầu buộc ông Nguyễn Văn Ú và những người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng của bà Nguyễn Thị C3 có nghĩa vụ liên đới cùng ông Võ Thanh T1, bà Nguyễn Thị Thùy T5 trả tiền cho ông Trang Minh Q, yêu cầu này tại phiên tòa là vượt quá phạm vi khởi kiện nên Hội đồng xét xử không xem xét”. Tuy nhiên, tại phần quyết định của bản án, Tòa cấp sơ thẩm đã tuyên: Không chấp nhận yêu cầu buộc ông Nguyễn Văn Ú và những người thừa kế quyền và nghĩa vụ tố tụng của bà Nguyễn Thị C3 có nghĩa vụ liên đới cùng ông Võ Thanh T1, bà Nguyễn Thị Thùy T5 trả tiền cho ông Trang Minh Q và buộc ông Trang Minh Q trả 300.000 đồng án phí đối với yêu cầu buộc liên đới không được chấp nhận là mâu thuẫn. [6.2] Yêu cầu buộc liên đới của ông Trang Minh Q không được Tòa án xem xét, thụ lý bổ sung yêu cầu khởi kiện nên không phải là yêu cầu độc lập. Tòa cấp sơ thẩm tuyên không chấp nhận yêu cầu của ông Q buộc ông Nguyễn Văn Ú và những người thừa kế quyền và nghĩa vụ tố tụng của bà Nguyễn Thị C3 có nghĩa vụ liên đới cùng ông Võ Thanh T1, bà Nguyễn Thị Thùy T5 trả tiền cho ông Trang -- 19 of 24 -- Minh Q nhưng lại buộc ông Q chịu án phí đối với yêu cầu không được chấp nhận là vượt quá phạm vi yêu cầu độc lập ban đầu của đương sự, ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự. [6.3] Bản án tuyên buộc ông Võ Thanh T1 và bà Nguyễn Thị Thùy T5 có nghĩa vụ liên đới hoàn trả cho ông Trang Minh Q tổng số tiền vay gốc, lãi tính đến ngày 26/9/2025 là 5.774.653.322 đồng, theo quy định tại khoản 6 Điều 26 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 thì ông T1 bà T5 phải chịu án phí có giá ngạch là 113.774.653 đồng nhưng Tòa án không tuyên buộc án phí đối với ông T1, bà T5 là thiếu sót, không đúng quy định của pháp luật. Do đó, kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân khu vực 3-Tây Ninh là có căn cứ. [7] Từ nhân định phân tích trên Hội đồng xét xử xét thấy có căn cứ chấp nhận đơn kháng cáo của ông Trang Minh Q, chấp nhận kháng cáo của ông Âu Dương T2, chấp nhận kháng nghị của Viện kiểm sát nhân dân khu vực 3. Chấp nhận một phần đề nghị của Viện Kiểm sát tỉnh Tây Ninh. Sửa bản án dân sự sơ thẩm số 422/2025/DS-ST ngày 29/9/2025, của Tòa án nhân dân khu vực 3 -Tây Ninh, theo hướng: chấp nhận một phần đơn khởi kiện chia di sản thừa kế của ông Võ Thanh H đối với ông Võ Thanh T1. Buộc ông ông Võ Thanh T1, bà Nguyễn Thị Thùy T5 có trách nhiệm giao cho ông Võ Thanh H số tiền 339.313.363 đồng. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 542 giữa bà Nguyễn Thị C3 và ông Võ Thanh T1 ngày 17/6/2005, được Ủy ban nhân dân xã H, huyện Đ, tỉnh Long An chứng nhận ngày 29/6/2005 có hiệu lực pháp luật.Chấp nhận yêu cầu độc lập của ông Trang Minh Q đối với ông Võ Thanh T1, bà Nguyễn Thị Thùy T5. Hợp đồng ủy quyền được ký kết ngày 09/3/2023 giữa ông Võ Thanh T1, bà Nguyễn Thị Thùy T5 và ông Trang Minh Q, được văn phòng C4, quyển số 03/2023TP/CC-SCC/HĐGD có hiệu lực pháp luật. Chấp nhận yêu cầu độc lập của ông Âu Dương T2 về việc công nhận hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 17/08/2023 giữa ông Võ Thanh T1, bà Nguyễn Thị Thùy T5 do ông Trang Minh Q đại diện và ông Âu Dương T2, được Văn phòng C4, tỉnh Long An công chứng số 4482, quyển số 08/2023TP/CC-SCC/HĐGD. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký kết ngày 17/08/2023 giữa ông Võ Thanh T1, bà Nguyễn Thị Thùy T5 do ông Trang Minh Q đại diện và ông Âu Dương T2, được Văn phòng C4, quyển số 08/2023TP/CC-SCC/HĐGD có hiệu lực Pháp luật. Ông Âu Dương T2 được quyền liên hệ với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Pháp luật. Buộc ông Võ Thanh H, bà Mai Thị Ngọc P cháu Võ An P1, cháu Võ Thế V, bà Võ Thị Bạch H1, bà Võ Thị Tuyết N di dời đi nơi khác trả nhà cho ông Âu Dương T2. -- 20 of 24 -- Buộc ông Võ Thanh H, bà Mai Thị Ngọc P có trách nhiệm di dời nhà tiền chế có diện tích 131,1 m2 và máy che diện tích 8,3 m2 đi nơi khác để giao đất cho ông T2. Ông Võ Thanh H, bà Mai Thị Ngọc P cháu Võ An P1, cháu Võ Thế V, bà Võ Thị Bạch H1, bà Võ Thị Tuyết N được quyền lưu cư trong thời hạn 03 tháng kể ngày án có hiệu lực. [8] Về án phí dân sự sơ thẩm: Căn cứ vào Điều 147 Bộ luật Tố tụng dân sự và Điều 26 của Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 về án phí, lệ phí Tòa án. Ông Võ Thanh Tâm Nguyễn Thị Thùy T5 phải chịu 600.000 (sáu trăm nghìn) đồng tiền án phí dân sự sơ thẩm. Ông Võ Thanh T1 phải chịu 4.241.417 (bốn triệu hai trăm bốn mươi mốt nghìn bốn trăm mười bảy đồng) đồng tiền án phí dân sự. Ông Võ Thanh H phải chịu 16.965.668 (mười sáu triệu chín trăm sáu lăm nghìn sáu trăm sáu mươi tám) đồng. Khấu trừ số tiền ông H đã nộp tạm ứng án phí là 2.800.000 (hai triệu tám trăm nghìn) đồng theo biên lai thu số 0005941 ngày 06/10/2023 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Đức Hòa và 900.000 (chín trăm nghìn) đồng theo biên lai thu số 0001192 ngày 18/7/2025 của Thi hành án dân sự tỉnh Tây Ninh. Ông H còn phải nộp tiếp số tiền 13.265.668 (mười ba triệu hai trăm sáu mươi lăm nghìn sáu trăm sáu mươi tám) đồng. Ông Trang Minh Q không phải chịu tiền án phí dân sự sơ thẩm. Hoàn trả cho ông Q tiền tạm ứng án phí đã nộp 56.334.000 (năm mươi sáu triệu ba trăm ba mươi bốn nghìn) đồng theo biên lai thu số 0000393 ngày 10/7/2025 của Thi hành án dân sự tỉnh Tây Ninh. Ông Âu Dương T2 không phải phải chịu tiền án phí dân sự sơ thẩm. Hoàn trả cho ông Âu Dương T2. Hoàn trả cho ông T2 300.000 (ba trăm nghìn) đồng đã nộp theo biên lai thu số 0001535 ngày 24/7/2025 của Thi hành án dân sự tỉnh Tây Ninh. [9] Về án phí phúc thẩm: Căn cứ khoản 2 Điều 148 của Bộ luật Tố tụng Dân sự và khoản 2 Điều 29 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án. Ông Trang Minh Q, ông Âu Dương T2 kháng cáo được chấp nhận nên không phải chịu tiền án phí dân sự phúc thẩm. [10] Các quyết định khác của bản án sơ thẩm không kháng cáo kháng nghị có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo kháng nghị. Vì các lẽ trên, QUYẾT ĐỊNH: Căn cứ khoản 2 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự. Chấp nhận đơn kháng cáo của ông Trang Minh Q, ông Âu Dương T2. -- 21 of 24 -- Chấp nhận kháng nghị số 14/QĐ-VKS-DS ngày 13/10/2025 của Viện kiểm sát nhân dân khu vực 3 - Tây Ninh Sửa bản án dân sự sơ thẩm số 422/2025/DS-ST ngày 29/9/2025, của Tòa án nhân dân khu vực 3 - Tây Ninh. Căn cứ các Điều 5, Điều 26, Điều 35, Điều 39, Điều 147, 148, Điều 157,

của Bộ luật Dân sự 2015; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án. Tuyên xử: 1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Võ Thanh H đối với bị đơn ông Võ Thanh T1. 2. Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 542 giữa bà Nguyễn Thị C3 và ông Võ Thanh T1 ngày 17/6/2005, được Ủy ban nhân dân xã H, huyện Đ, tỉnh Long An chứng nhận ngày 29/6/2005 có hiệu lực pháp luật. 3. Chấp nhận yêu cầu độc lập của ông Trang Minh Q đối với ông Võ Thanh T1, bà Nguyễn Thị Thùy T5. 3.1. Tuyên bố hợp đồng ủy quyền được ký kết ngày 09/3/2023 giữa ông Võ Thanh T1, bà Nguyễn Thị Thùy T5 và ông Trang Minh Q, được văn phòng C4, quyển số 03/2023TP/CC-SCC/HĐGD có hiệu lực pháp luật. 4. Chấp nhận yêu cầu độc lập của ông Âu Dương T2 về việc công nhận hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 17/08/2023 giữa ông Võ Thanh T1, bà Nguyễn Thị Thùy T5 do ông Trang Minh Q đại diện và ông Âu Dương T2, được Văn phòng C4, tỉnh Long An công chứng số 4482, quyển số 08/2023TP/CC-SCC/HĐGD. 4.1. Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký kết ngày 17/08/2023 giữa ông Võ Thanh T1, bà Nguyễn Thị Thùy T5 do ông Trang Minh Q đại diện và ông Âu Dương T2, được Văn phòng C4, quyển số 08/2023TP/CC- SCC/HĐGD có hiệu lực pháp luật. 4.2. Ông Âu Dương T2 được quản lý và sử dụng quyền sử dụng đất thuộc các thửa đất 2659, tờ bản đồ số 4 (thửa mới 156, 157, tờ bản đồ số 60) tọa lạc tại ấp B, xã H, huyện Đ, tỉnh Long An, diện tích đo đạc thực tế là 297m², diện tích theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là 297m², loại đất trồng lúa. Vị trí, tứ cận theo Mảnh trích đo địa chính do Công ty trách nhiệm hữu hạn Đ1 đo vẽ ngày 28/3/2024 được Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai tại huyện Đ duyệt ngày 09/4/2024. 4.3. Ông Âu Dương T2 có quyền liên hệ cơ quan có thẩm quyền về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm thủ tục điều chỉnh biến động hoặc đề nghị cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phù hợp với kết quả giải quyết của Tòa án đối với thửa đất số 2659, tờ bản đồ số 4 (thửa mới 156, 157, tờ bản đồ -- 22 of 24 -- số 60) tọa lạc tại ấp B, xã H, huyện Đ, tỉnh Long An (nay là xã Đ, tỉnh Tây Ninh). Cơ quan cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất căn cứ vào bản án của Tòa án để giải quyết điều chỉnh biến động hoặc cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phù hợp với kết quả giải quyết của Tòa á 5. Vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng hình thức giấy tay giữa bà Nguyễn Thị C3, ông Nguyễn Văn Ú và ông Võ Hùng C2 và Nguyễn Thị Minh T4 ngày 22/9/2001. Xác định quyền sử dụng phần đất thuộc thửa đất số 2659, tờ bản đồ số 4 (thửa mới 156, 157, tờ bản đồ số 60) tọa lạc tại ấp B, xã H, huyện Đ, tỉnh Long An không phải di sản của ông C2, bà T4. 5.1. Công nhận sự tự nguyện tặng cho kỷ phần thừa kế tài sản là giá trị quyền sử dụng đất giữa người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Võ Hùng D, bà Võ Thị Bạch H1, bà Võ Thị Tuyết N với nguyên đơn ông Võ Thanh H. 6. Ông Võ Thanh T1, bà Nguyễn Thị Thùy T5 có nghĩa vụ thanh toán cho ông Võ Thanh H giá trị kỷ phần thừa kế ông H được hưởng là 339.313.363 (ba trăm ba mươi chín triệu ba trăm mười ba nghìn ba trăm sáu mươi ba) đồng. Kể từ ngày người được thi hành án, có đơn yêu cầu thi hành án, nếu người bị thi hành án không thi hành án, không chịu trả số tiền nêu trên thì hàng tháng người bị thi hành án còn phải trả cho người được thi hành án số tiền lãi đối với số tiền chậm trả tương ứng với thời gian chậm trả theo quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự. 7. Buộc ông Võ Thanh H, bà Mai Thị Ngọc P, cháu Võ An P1, cháu Võ Thế V, bà Võ Thị Bạch H1, bà Võ Thị Tuyết N di dời đi nơi khác trả nhà, đất cho ông Âu Dương T2. 8. Buộc ông Võ Thanh H, bà Mai Thị Ngọc P có trách nhiệm di dời nhà tiền chế có diện tích 131,1 m2 và máy che diện tích 8,3 m2 đi nơi khác để giao nhà, đất cho ông T2. 9. Ông Võ Thanh H, bà Mai Thị Ngọc P, cháu Võ An P1, cháu Võ Thế V, bà Võ Thị Bạch H1, bà Võ Thị Tuyết N được quyền lưu cư trong thời hạn 03 tháng kể ngày án có hiệu lực. 10. Về chi phí đo đạc, định giá, xem xét thẩm định tại chỗ tổng số tiền là 28.274.000 (hai mươi tám triệu hai trăm bảy mươi bốn nghìn) đồng, do ông H chịu. Ông H đã nộp và chi xong. 11. Về án phí dân sự sơ thẩm: Ông Võ Thanh Tâm Nguyễn Thị Thùy T5 phải chịu 600.000 (sáu trăm nghìn) đồng tiền án phí dân sự sơ thẩm. Ông Võ Thanh T1 phải chịu 4.241.417 (bốn triệu hai trăm bốn mươi mốt nghìn bốn trăm mười bảy đồng) đồng tiền án phí dân sự. Ông Võ Thanh H phải chịu 16.965.668 (mười sáu triệu chín trăm sáu mươi lăm nghìn sáu trăm sáu mươi tám) đồng. Khấu trừ số tiền ông H đã nộp tạm ứng -- 23 of 24 -- án phí là 2.800.000 (hai triệu tám trăm nghìn) đồng theo biên lai thu số 0005941 ngày 06/10/2023 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Đức Hòa và 900.000 (chín trăm nghìn) đồng theo biên lai thu số 0001192 ngày 18/7/2025 của Thi hành án dân sự tỉnh Tây Ninh. Ông H còn phải nộp tiếp số tiền 13.265.668 (mười ba triệu hai trăm sáu mươi lăm nghìn sáu trăm sáu mươi tám) đồng. Ông Trang Minh Q không phải chịu tiền án phí dân sự sơ thẩm. Hoàn trả cho ông Q tiền tạm ứng án phí đã nộp 56.334.000 (năm mươi sáu triệu ba trăm ba mươi bốn nghìn) đồng theo biên lai thu số 0000393 ngày 10/7/2025 của Thi hành án dân sự tỉnh Tây Ninh. Ông Âu Dương T2 không phải phải chịu tiền án phí dân sự sơ thẩm. Hoàn trả cho ông Âu Dương T2. Hoàn trả cho ông T2 300.000 (ba trăm nghìn) đồng đã nộp theo biên lai thu số 0001535 ngày 24/7/2025 của Thi hành án dân sự tỉnh Tây Ninh. 12. Về án phí phúc thẩm: ông Trang Minh Q không phải chịu tiền án phí phúc thẩm. Hoàn trả lại cho ông Q 300.000 (ba trăm nghìn) đồng tiền tạm ứng án phí kháng cáo đã nộp theo biên lai thu số 0006334 ngày 08/10/ 2025 Thi hành án dân sự tỉnh Tây Ninh. Ông Âu Dương T2 không phải phải chịu tiền án phí dân sự phúc thẩm. hoàn trả lại cho ông T2 300.000 (ba trăm nghìn) đồng tiền tạm ứng đã nộp theo biên lai thu số 0007111 ngày 13 tháng 10 2025 Thi hành án dân sự tỉnh Tây Ninh. 13. Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./. Nơi nhận: - TAND tỉnh Tây Ninh; - VKSND Khu vực 3 – Tây Ninh; - THADS tỉnh Tây Ninh; - Đương sự; - Lưu hồ sơ, án văn; TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA Phạm Thị Hồng Vân -- 24 of 24 --