36/2026/TT BXD 26/06/2026

Thông tư này hướng dẫn một số nội dung, phương pháp xác định và quản lý chi phí đầu tư xây dựng theo quy định tại khoản 2 Điều 32 Nghị định số 206/2026/NĐ-CP ngày 15 tháng 6 năm 2026 của Chính phủ quy định chi tiết về quản lý chi phí đầu tư xây dựng gồm: sơ bộ tổng mức đầu tư xây dựng, tổng mức đầu tư xây dựng, dự toán xây dựng, định mức xây dựng, giá xây dựng, giá các yếu tố chi phí trực tiếp cấu thành giá công tác xây dựng, chỉ số giá xây dựng, chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn xây dựng, chi phí khác.

Thông tư này áp dụng cho các đối tượng quy định tại Điều 2 Nghị định số 206/2026/NĐ-CP.

Sơ bộ tổng mức đầu tư xây dựng được xác định theo quy định tại khoản 1, khoản 2, khoản 3 Điều 4 Nghị định số 206/2026/NĐ-CP và phương pháp hướng dẫn tại phần I Phụ lục I ban hành kèm theo Thông tư này.

1. Tổng mức đầu tư xây dựng bao gồm các khoản mục chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư (nếu có); chi phí xây dựng; chi phí thiết bị (nếu có); chi phí quản -- 1 of 15 -- 2 lý dự án; chi phí tư vấn xây dựng; chi phí khác và chi phí dự phòng. Nội dung các khoản mục chi phí được quy định tại khoản 1 Điều 5 Nghị định số 206/2026/NĐ-CP và một số quy định cụ thể tại các khoản 2, 3, 4, 5, 6 và 7 Điều này. 2. Chi phí xây dựng được quy định tại điểm b khoản 1 Điều 5 Nghị định số 206/2026/NĐ-CP gồm chi phí xây dựng các công trình, hạng mục công trình của dự án; chi phí xây dựng công trình, hạng mục công trình xây dựng tạm, phụ trợ phục vụ thi công; chi phí phá dỡ các công trình xây dựng không thuộc phạm vi của công tác phá dỡ giải phóng mặt bằng đã được xác định trong chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Trong đó chi phí xây dựng công trình, hạng mục công trình xây dựng tạm, phụ trợ phục vụ thi công bao gồm một hoặc một số các chi phí sau: chi phí nhà tạm để ở và điều hành thi công; chi phí kho bãi chứa vật liệu (nếu có); chi phí xây dựng nhà bao che cho máy, nền móng máy (nếu có); chi phí lắp đặt, tháo dỡ một số loại máy thi công (nếu có); chi phí công trình giao thông (cầu, đường …) phục vụ thi công (nếu có); bãi đúc dầm, trạm trộn bê tông (nếu có) và chi phí một số công trình xây dựng tạm, phụ trợ phục vụ thi công khác theo phương án tổ chức thi công dự kiến của dự án, công trình (nếu có). 3. Chi phí quản lý dự án được quy định tại điểm d khoản 1 Điều 5 Nghị định số 206/2026/NĐ-CP để tổ chức quản lý việc thực hiện và thực hiện các công việc sau: a) Tổ chức quản lý việc thực hiện các công việc: giám sát công tác khảo sát xây dựng; tuyển chọn thiết kế kiến trúc công trình hoặc lựa chọn phương án thiết kế kiến trúc công trình; công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thuộc trách nhiệm của chủ đầu tư; lập, thẩm tra Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng, Báo cáo đề xuất chủ trương đầu tư, Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng; lập, thẩm tra thiết kế xây dựng triển khai sau khi dự án được phê duyệt và dự toán xây dựng; lựa chọn nhà thầu trong hoạt động xây dựng; quản lý chất lượng, khối lượng, tiến độ, chi phí xây dựng, hợp đồng xây dựng; quản lý hệ thống thông tin công trình, tổ chức quản lý thực hiện mô hình thông tin công trình và chuyển đổi số dự án (nếu có); thu thập và cung cấp thông tin dữ liệu phục vụ công tác quản lý chi phí đầu tư xây dựng theo yêu cầu của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền; đảm bảo an toàn lao động và vệ sinh môi trường của công trình; khảo sát, thu thập, xác định định mức dự toán xây dựng công trình; xác định giá xây dựng công trình, chỉ số giá xây dựng công trình; kiểm tra chất lượng vật liệu, cấu kiện, sản phẩm xây dựng, thiết bị lắp đặt vào công trình; kiểm định chất lượng bộ phận công trình, hạng mục công trình, toàn bộ công trình và thí nghiệm chuyên ngành xây dựng theo yêu cầu; kiểm soát chi phí đầu tư xây dựng; lập báo cáo đánh giá tác động môi trường sơ -- 2 of 15 -- 3 bộ, báo cáo đánh giá tác động môi trường, quan trắc và giám sát môi trường trong quá trình thi công xây dựng theo quy định của pháp luật về bảo vệ môi trường; nghiệm thu, thanh toán, quyết toán hợp đồng; thanh toán, quyết toán vốn đầu tư xây dựng công trình; giám sát, đánh giá đầu tư; nghiệm thu, bàn giao công trình; khởi công, khánh thành (nếu có), tuyên truyền quảng cáo và tổ chức quản lý việc thực hiện các công việc cần thiết khác để phục vụ cho công tác quản lý dự án; b) Thực hiện các công việc: giám sát, đánh giá đầu tư; theo dõi, kiểm tra chi phí đầu tư xây dựng; kiểm tra, rà soát và thẩm định các nội dung tính toán, xác định tổng mức đầu tư xây dựng trước khi trình thẩm định và hoàn thiện tổng mức đầu tư xây dựng theo ý kiến của cơ quan thẩm định để trình người quyết định đầu tư phê duyệt; thẩm định một số nội dung đối với dự án đầu tư lập thiết kế FEED, thiết kế kinh tế kỹ thuật tại Báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc dự án lập thiết kế bản vẽ thi công tại Báo cáo kinh tế - kỹ thuật khi được người quyết định đầu tư giao (nếu có); thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau khi dự án được phê duyệt và thẩm định dự toán xây dựng; xác định dự toán gói thầu xây dựng (trong trường hợp xác định từ sơ bộ tổng mức đầu tư xây dựng, tổng mức đầu tư xây dựng, dự toán xây dựng công trình đã phê duyệt) và thực hiện các công việc cần thiết khác thuộc trách nhiệm của chủ đầu tư. 4. Chi phí tư vấn xây dựng được quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 5 Nghị định số 206/2026/NĐ-CP gồm: a) Lập nhiệm vụ, lập phương án kỹ thuật khảo sát xây dựng, lập nhiệm vụ thiết kế; thực hiện khảo sát xây dựng, giám sát khảo sát xây dựng; lập Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng (nếu có), Báo cáo đề xuất chủ trương đầu tư (nếu có), Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng; b) Thẩm tra Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng (nếu có), Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng; thẩm tra thiết kế công nghệ của dự án (nếu có); thi tuyển phương án kiến trúc; thiết kế xây dựng công trình; thẩm tra thiết kế xây dựng công trình, dự toán xây dựng; c) Lập, thẩm định hồ sơ mời quan tâm, hồ sơ mời sơ tuyển, hồ sơ mời thầu, hồ sơ yêu cầu và đánh giá hồ sơ quan tâm, hồ sơ dự sơ tuyển, hồ sơ dự thầu, hồ sơ đề xuất để lựa chọn nhà thầu trong hoạt động xây dựng; thẩm định kết quả lựa chọn nhà thầu trong hoạt động xây dựng; giám sát thi công xây dựng, giám sát lắp đặt thiết bị; d) Lập, thẩm tra định mức xây dựng, giá xây dựng công trình, chỉ số giá xây dựng công trình; thẩm tra an toàn giao thông (nếu có); áp dụng mô hình thông tin công trình (BIM); -- 3 of 15 -- 4 đ) Tư vấn quản lý dự án (trong trường hợp thuê tư vấn); quản lý hợp đồng (nếu có); thí nghiệm chuyên ngành xây dựng; kiểm tra chất lượng vật liệu, cấu kiện, sản phẩm xây dựng, thiết bị lắp đặt vào công trình theo yêu cầu của chủ đầu tư (nếu có); quan trắc biến dạng công trình; kiểm định chất lượng bộ phận công trình, hạng mục công trình, toàn bộ công trình (nếu có); giám sát, đánh giá dự án đầu tư xây dựng công trình (trong trường hợp thuê tư vấn); e) Lập báo cáo đánh giá tác động môi trường sơ bộ, báo cáo đánh giá tác động môi trường, quan trắc và giám sát môi trường trong quá trình thi công xây dựng theo quy định của pháp luật về bảo vệ môi trường; g) Các công việc tư vấn khác có liên quan. 5. Chi phí khác được quy định tại điểm e khoản 1 Điều 5 Nghị định số 206/2026/NĐ-CP gồm các chi phí: rà phá bom mìn, vật nổ; di chuyển máy, thiết bị thi công đặc chủng đến và ra khỏi công trường; chi phí đảm bảo an toàn giao thông phục vụ thi công; bảo trì các công trình giao thông hiện hữu trong quá trình cải tạo, nâng cấp; hoàn trả hạ tầng kỹ thuật do bị ảnh hưởng khi thi công xây dựng; hệ thống cấp điện, khí nén, hệ thống cấp nước tại hiện trường; bảo hiểm công trình trong thời gian xây dựng; đăng kiểm chất lượng quốc tế (nếu có); kiểm toán, thẩm tra, phê duyệt quyết toán vốn đầu tư; công tác kiểm tra của người quyết định đầu tư về việc thực hiện dự án đầu tư xây dựng của chủ đầu tư; kiểm tra công tác nghiệm thu trong quá trình thi công xây dựng và khi nghiệm thu hoàn thành hạng mục công trình, công trình của cơ quan chuyên môn về xây dựng hoặc Hội đồng kiểm tra nhà nước về công tác nghiệm thu công trình xây dựng; nghiên cứu khoa học công nghệ, áp dụng, sử dụng vật liệu mới liên quan đến dự án; vốn lưu động ban đầu đối với dự án đầu tư xây dựng nhằm mục đích kinh doanh, lãi vay trong thời gian xây dựng (nếu có); quá trình chạy thử không tải và có tải dây chuyền công nghệ, sản xuất theo quy trình trước khi bàn giao (trừ giá trị sản phẩm thu hồi được); giải quyết tranh chấp hợp đồng xây dựng, hòa giải, tư vấn pháp lý, trọng tài, Ban xử lý tranh chấp (nếu có); Ban đơn giá xây dựng công trình (nếu có); quản lý, vận hành, bảo trì công trình xây dựng của chủ đầu tư trong trường hợp đã thực hiện nghiệm thu công trình theo quy định nhưng chưa bàn giao được công trình cho chủ sở hữu hoặc chủ quản lý, sử dụng công trình (đối với dự án đầu tư thực hiện theo hình thức đầu tư công); các khoản thuế tài nguyên, phí và lệ phí theo quy định; và các chi phí cần thiết khác để thực hiện dự án đầu tư xây dựng không thuộc khoản mục chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, chi phí xây dựng, chi phí thiết bị, chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn xây dựng. 6. Chi phí dự phòng gồm chi phí dự phòng cho khối lượng, công việc phát sinh và chi phí dự phòng cho yếu tố trượt giá trong thời gian thực hiện dự án. Chi phí dự phòng cho khối lượng, công việc phát sinh được xác định theo định mức tỷ lệ phần trăm (%) tính trên tổng chi phí của các khoản mục chi phí bồi -- 4 of 15 -- 5 thường, hỗ trợ và tái định cư, chi phí xây dựng, chi phí thiết bị, chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn xây dựng và chi phí khác. Chi phí dự phòng cho yếu tố trượt giá được xác định trên cơ sở độ dài thời gian thực hiện dự án, kế hoạch thực hiện dự án và chỉ số giá xây dựng phù hợp với loại công trình xây dựng có tính đến các khả năng biến động giá trong nước và quốc tế. 7. Tổng mức đầu tư xây dựng được xác định theo phương pháp hướng dẫn tại phần II Phụ lục I Thông tư này.

1. Tổng mức đầu tư xây dựng đã phê duyệt được điều chỉnh theo quy định tại điểm b khoản 5 Điều 75 Luật Xây dựng. Việc điều chỉnh tổng mức đầu tư xây dựng thực hiện theo quy định khoản 2 Điều 10 Nghị định số 206/2026/NĐ-CP và một số quy định cụ thể tại khoản 2 Điều này. 2. Trường hợp dự án điều chỉnh khi đã triển khai các công việc thuộc giai đoạn thực hiện dự án theo quy định tại Nghị định số 217/2026/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Xây dựng về quản lý hoạt động xây dựng, chủ đầu tư thực hiện xác định tổng mức đầu tư xây dựng điều chỉnh như sau: a) Đối với công trình, gói thầu thuộc dự án không có nội dung điều chỉnh, thay đổi: Chủ đầu tư được tổng hợp dự toán xây dựng công trình đã phê duyệt (nếu có), hoặc dự toán gói thầu đã được cập nhật theo quy định (nếu có); giá trị quyết toán hợp đồng (nếu có); giá trị các chi phí thuộc khoản mục chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đã được phê duyệt hoặc đã được quyết toán (nếu có) vào tổng mức đầu tư xây dựng điều chỉnh, bảo đảm hiệu quả đầu tư của dự án; b) Đối với công trình, gói thầu thuộc dự án đã phê duyệt dự toán xây dựng và có nội dung điều chỉnh, thay đổi: Chủ đầu tư xác định giá trị điều chỉnh trên cơ sở điều chỉnh dự toán xây dựng đã phê duyệt theo nội dung điều chỉnh, mặt bằng giá, các quy định về quản lý chi phí đầu tư xây dựng tại thời điểm điều chỉnh và tổng hợp vào tổng mức đầu tư xây dựng điều chỉnh; c) Đối với công trình, gói thầu thuộc dự án chưa phê duyệt dự toán xây dựng và có nội dung điều chỉnh, thay đổi: Chủ đầu tư xác định giá trị điều chỉnh trên cơ sở phạm vi tương ứng trong tổng mức đầu tư xây dựng đã phê duyệt, theo nội dung điều chỉnh, mặt bằng giá, các quy định về quản lý chi phí đầu tư xây dựng tại thời điểm điều chỉnh và tổng hợp vào tổng mức đầu tư xây dựng điều chỉnh. Trường hợp công trình, gói thầu trong tổng mức đầu tư xây dựng đã phê duyệt được xác định bằng suất vốn đầu tư hay dữ liệu chi phí dự án, công trình tương tự thì chủ đầu tư xác định giá trị điều chỉnh trên cơ sở suất vốn đầu tư hoặc dữ liệu chi phí dự án, công trình tương tự tại thời điểm điều chỉnh, tương ứng với nội dung điều chỉnh; -- 5 of 15 -- 6 d) Đối với công trình, gói thầu đã quyết toán hợp đồng: Chủ đầu tư tổng hợp giá trị quyết toán hợp đồng vào tổng mức đầu tư xây dựng điều chỉnh.

1. Dự toán xây dựng công trình được xác định theo quy định tại Điều 12 Nghị định số 206/2026/NĐ-CP và phương pháp hướng dẫn tại Mục 1 Phụ lục II Thông tư này. Các khoản mục chi phí trong dự toán xây dựng công trình gồm: chi phí xây dựng, chi phí thiết bị, chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn xây dựng, chi phí khác và chi phí dự phòng. 2. Chi phí xây dựng trong dự toán xây dựng công trình được xác định theo quy định tại khoản 2 Điều 12 Nghị định số 206/2026/NĐ-CP và phương pháp hướng dẫn tại Phụ lục III Thông tư này. 3. Chi phí thiết bị trong dự toán xây dựng công trình được xác định theo quy định tại khoản 3 Điều 12 Nghị định số 206/2026/NĐ-CP, hướng dẫn chi tiết tại khoản 2 Mục 1 Phụ lục II Thông tư này và một số quy định cụ thể sau: a) Các khoản mục chi phí: chi phí quản lý mua sắm thiết bị (nếu có); chi phí mua bản quyền phần mềm sử dụng cho thiết bị công trình, thiết bị công nghệ (nếu có); chi phí đào tạo và chuyển giao công nghệ (nếu có); chi phí vận chuyển; chi phí bảo hiểm; thuế và các loại phí, các chi phí khác có liên quan, được xác định bằng định mức tỷ lệ (%) (nếu có) hoặc bằng cách lập dự toán hoặc căn cứ quy định do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành; b) Chi phí lắp đặt thiết bị xác định bằng dự toán như đối với dự toán chi phí xây dựng theo quy định tại khoản 2 Điều này; c) Chi phí thí nghiệm, hiệu chỉnh, chi phí chạy thử thiết bị theo yêu cầu kỹ thuật (nếu có) xác định bằng dự toán phù hợp nội dung công việc thực hiện. 4. Chi phí quản lý dự án trong dự toán xây dựng công trình xác định theo quy định tại khoản 4 Điều 12 Nghị định số 206/2026/NĐ-CP và phương pháp hướng dẫn tại khoản 3 Mục 1 Phụ lục II Thông tư này, phù hợp với chi phí quản lý dự án trong tổng mức đầu tư được duyệt và nội dung chi phí quản lý dự án tại khoản 3 Điều 4 Thông tư này. 5. Chi phí tư vấn xây dựng trong dự toán xây dựng công trình xác định theo quy định tại khoản 5 Điều 12 Nghị định số 206/2026/NĐ-CP, Điều 14 Thông tư này và nội dung chi phí tư vấn quy định tại khoản 4 Điều 4 Thông tư này. Chi phí tư vấn xây dựng trong dự toán xây dựng công trình không bao gồm các chi phí tư vấn tính chung cho cả dự án. 6. Chi phí khác trong dự toán xây dựng công trình quy định tại khoản 5 Điều 4 Thông tư này và một số quy định cụ thể sau: -- 6 of 15 -- 7 a) Chi phí khác trong dự toán xây dựng công trình được xác định trên cơ sở định mức tỷ lệ phần trăm (%) theo hướng dẫn của cấp có thẩm quyền; hoặc xác định bằng dự toán; hoặc ghi theo giá trị hợp đồng đã ký kết phù hợp với quy định của pháp luật (nếu có); hoặc được dự tính trong dự toán xây dựng công trình phù hợp với tổng mức đầu tư xây dựng đã được phê duyệt trong trường hợp chưa đủ cơ sở để xác định; b) Chi phí khác trong dự toán xây dựng công trình không bao gồm chi phí lãi vay trong thời gian xây dựng; chi phí rà phá bom mìn, vật nổ; chi phí kiểm toán; thẩm tra, phê duyệt quyết toán vốn đầu tư; chi phí nghiên cứu khoa học công nghệ, áp dụng, sử dụng vật liệu mới liên quan đến dự án; vốn lưu động ban đầu đối với các dự án đầu tư xây dựng nhằm mục đích kinh doanh; chi phí cho quá trình chạy thử không tải và có tải dây chuyền công nghệ, sản xuất theo quy trình trước khi bàn giao; chi phí thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng, Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng; các khoản thuế tài nguyên, các khoản phí, lệ phí và một số khoản mục chi phí khác có liên quan tính chung cho cả dự án. 7. Chi phí dự phòng trong dự toán xây dựng công trình được xác định theo quy định tại khoản 7 Điều 12 Nghị định số 206/2026/NĐ-CP, cụ thể như sau: a) Chi phí dự phòng cho khối lượng, công việc phát sinh được tính bằng định mức tỷ lệ phần trăm (%) trên tổng chi phí xây dựng, chi phí thiết bị, chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn xây dựng và chi phí khác; b) Chi phí dự phòng cho yếu tố trượt giá được xác định trên cơ sở thời gian, tiến độ dự kiến thực hiện công trình (tính bằng quý, năm) và chỉ số giá xây dựng phù hợp với loại công trình xây dựng có tính đến các khả năng biến động giá trong nước và quốc tế. 8. Việc điều chỉnh dự toán xây dựng công trình thực hiện theo quy định tại

a) Đối với công trình, gói thầu thực hiện điều chỉnh trước thời điểm mở thầu, chủ đầu tư xác định dự toán xây dựng điều chỉnh trên cơ sở nội dung điều chỉnh, quy định xác định dự toán xây dựng tại thời điểm điều chỉnh và rà soát cập nhật giá xây dựng, giá thiết bị theo mặt bằng giá tại thời điểm điều chỉnh (nếu cần thiết). Đối với một số công việc trong dự toán xây dựng công trình đã được phê duyệt dự toán hoặc đã quyết toán hợp đồng thì được cập nhật giá trị quyết toán hợp đồng (nếu có) hoặc giá trị dự toán đã phê duyệt vào dự toán xây dựng công trình điều chỉnh; b) Đối với công trình, gói thầu đã ký hợp đồng: Chủ đầu tư tổ chức xác định dự toán xây dựng điều chỉnh căn cứ vào nội dung hợp đồng xây dựng phù hợp với quy định của pháp luật về hợp đồng xây dựng; quy định về quản lý chi phí đầu tư xây dựng tại thời điểm điều chỉnh để xác -- 7 of 15 -- 8 định dự toán xây dựng điều chỉnh theo nội dung điều chỉnh, đảm bảo hiệu quả, mục tiêu, tiến độ của dự án. Trường hợp các nội dung điều chỉnh dẫn đến hình thành gói thầu mới, chủ đầu tư tổ chức xác định dự toán xây dựng cho hạng mục, phần việc điều chỉnh theo các nội dung điều chỉnh, quy định về quản lý chi phí đầu tư xây dựng tại thời điểm điều chỉnh.

pháp xác định và hồ sơ báo cáo kết quả xác định định mức theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng tại Thông tư số 37/2026/TT-BXD. 3. Định mức nước ngoài quy định tại điểm d khoản 5 Điều 20 Nghị định số 206/2026/NĐ-CP do chủ đầu tư tổ chức thu thập, biên dịch, phân tích, đánh giá và đề xuất các nội dung áp dụng cho dự án theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng tại Thông tư số 37/2026/TT-BXD. -- 9 of 15 -- 10