Mua bán bất động sản - Đặt cọc và rủi ro pháp lý

KHÔNG bắt buộc theo Bộ luật Dân sự 2015 (Điều 328). Hợp đồng đặt cọc viết tay có 2 người làm chứng vẫn có hiệu lực. Tuy nhiên để tăng tính pháp lý, NÊN công chứng tại văn phòng công chứng - nhất là khi giá trị lớn.

Bên đặt cọc rút lui: MẤT cọc. Bên nhận cọc rút lui: phải trả lại cọc + 1 khoản tiền tương đương cọc (gọi là "phạt cọc"). Trừ trường hợp 2 bên có thoả thuận khác.

Rủi ro lớn: (1) không thể sang tên hợp pháp; (2) bên bán có thể bán lại cho người khác; (3) đất tranh chấp/quy hoạch không biết. Luật Đất đai 2024 quy định chỉ được giao dịch khi có GCN QSDĐ. Mua khi chưa có sổ → giao dịch dân sự bị vô hiệu nếu không thuộc trường hợp ngoại lệ.

Theo Luật KD BĐS 2023: chủ đầu tư phải có Giấy phép XD, đã xây dựng xong móng, thông báo Sở Xây dựng đủ điều kiện bán. Phải có bảo lãnh của ngân hàng. Hợp đồng mẫu phải đăng ký Bộ Công Thương. Trước khi đặt cọc cần kiểm tra: GPXD, văn bản chấp thuận chủ trương, bảo lãnh ngân hàng.

Theo Điều 145 Luật Đất đai 2024: 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ tại Văn phòng Đăng ký đất đai. Cộng thêm thời gian nộp thuế, lệ phí. Tổng cộng thường 15-20 ngày làm việc.